USDКурс снизился 1.9703
EURКурс снизился 2.1019
Владимир Артюгин | 12 марта 2013

Кому можно брать льготный кредит на строительство жилья?

В СМИ активно обсуждается возможность получения льготного кредита на строительство жилья под 16% годовых.

При этом утверждается, что его смогут получить все нуждающиеся в улучшении жилищных условий вне зависимости от уровня доходов. Если же ознакомиться с условиями кредита (например, на сайте Беларусбанка), то выясняется следующее:

- во-первых, сумма предоставляемого кредита составляет до 75% строительства жилого помещения;

- во-вторых, кредит выдается в пределах платежеспособности кредитополучателя (при расчете суммы кредита возможно включение в совокупный доход кредитополучателя доходов поручителей - близких родственников (членов семьи) кредитополучателя (супруги(а), родителей, родных братьев (сестер) обоих супругов, детей, внуков));

- в-третьих, срок действия кредита составляет до 20 лет.

Оставим в стороне оценку перспективы строительства в самом Минске (а не в городе-спутнике) и возможные последствия в случае не выполнения своих обязательств по обслуживанию кредита и самого строительства после вступления в силу норм Жилищного  кодекса. Давайте рассмотрим финансовую сторону кредита, то есть к чему должен быть готов потенциальный кредитополучатель.

Для наглядности будем использовать квартиру общей площадью в 50 кв.м. Если считать, что стоимость квадратного метра в 2013 году будет 4,59 млн рублей (по планам правительства), то стоимость 50 метровой квартиры составит 229,5 млн рублей. Ниже приведены две таблицы, отражающие суммы платежей за первый и второй годы (период строительства дома) с долларовым эквивалентом.

Таблица 1

В первый год (средний курс 8950)

 

 

Срок действия договора

Сумма процентов в месяц

Погашение кредита в месяц

Итого в месяц

Итого за год

5 лет

в рублях, млн. руб

2,066

2,869

4,934

59,211

 

в валюте, дол. США

231

321

552

6 624

10 лет

в рублях, млн. руб

2,180

1,434

3,615

43,376

 

в валюте, дол. США

244

160

404

4 848

15 лет

в рублях, млн. руб

2,219

0,956

3,175

38,097

 

в валюте, дол. США

248

107

355

4 260

20 лет

в рублях, млн. руб

2,238

0,717

2,955

35,458

 

в валюте, дол. США

250

80

330

3 960

Таблица 2

Во второй год (средний курс 9500)

   

Срок действия договора

Сумма процентов в месяц

Погашение кредита в месяц

Итого в месяц

Итого за год

5 лет

в рублях, млн. руб

1,607

2,869

4,475

53,703

 

в валюте, дол. США

169

302

471

5 652

10 лет

в рублях, млн. руб

1,951

1,434

3,385

40,622

 

в валюте, дол. США

205

151

356

4 272

15 лет

в рублях, млн. руб

2,066

0,956

3,022

36,261

 

в валюте, дол. США

217

101

318

3 816

20 лет

в рублях, млн. руб

2,123

0,717

2,840

34,081

 

в валюте, дол. США

223

75

298

3 576

В таблице 3 указаны суммы, которые придется заплатить в оставшиеся годы до завершения срока кредита, с примерным эквивалентом в долларах США в зависимости от курса на конец срока кредита (курс определяется как среднее значение между 10 000 и итоговым).

Таблица 3

За оставшееся время до погашения кредита

   

Срок действия договора

Сумма процентов

Сумма кредита

Итого (курс на конец срока кредита)

10 000

20 000

30 000

50 000

5 лет

в рублях, млн. руб

24,786

103,275

128,061

128,061

128,061

128,061

 

в валюте, дол. США

 

 

12 806

8 537

6 403

4 269

10 лет

в рублях, млн. руб

88,128

137,700

225,828

225,828

225,828

225,828

 

в валюте, дол. США

 

 

22 583

15 055

11 291

7 528

15 лет

в рублях, млн. руб

155,142

149,175

304,317

304,317

304,317

304,317

 

в валюте, дол. США

 

 

30 432

20 288

15 216

10 144

20 лет

в рублях, млн. руб

223,074

154,913

377,987

377,987

377,987

377,987

 

в валюте, дол. США

 

 

37 799

25 199

18 899

12 600

В таблице 4 приводится примерная стоимость квартиры исходной стоимостью 26 700 долларов США (по курсу 8 600 рублей за доллар США) в зависимости от итогового курса на конец срока кредита.

Таблица 4

Стоимость квартиры (исходная 26 700 долларов США)

   

Срок действия договора

Первоначальный взнос

Платежи за первый год

Платежи за второй год

Итого с остатком (курс на конец срока кредита)

10 000

20 000

30 000

50 000

5 лет

6 675

6 612

5 652

31 745

27 476

25 342

23 208

10 лет

6 675

4 848

4 272

38 378

30 850

27 086

23 323

15 лет

6 675

4 260

3 816

45 183

35 039

29 967

24 895

20 лет

6 675

3 960

3 576

52 010

39 410

33 110

26 811

Очевидно, что получить выгоду (заплатить меньше исходной стоимости в долларах США) можно будет, если через 5 лет курс белорусского рубля за доллар США будет выше 20 000, через 10 лет – выше 30 000, через 15 лет – выше 40 000 и через 20 лет – выше 50 000.

В настоящее время (в отличие от начала 2011 года) белорусский рубль находится в достаточно реальных условиях (последствия работы с ЕАБР). Также в ближайшие годы, 2013-2014 и часть 2015 (то есть до выборов 2015 года) руководство Беларуси постарается не допустить девальвации более 10% в год. Отсутствие улучшения ситуации в экономике Беларуси означает, что внешнее кредитование продолжится. А условием и МВФ, и ЕАБР является проведение достаточно жесткой денежно-кредитной политики (объемы «печатанья» денег в 2012 году были небольшими). Поэтому расчеты на девальвацию в разы (в ближайшие несколько лет)  достаточно беспочвенны.

Если предположить, что девальвация белорусского рубля будет составлять 5% в год, то через 5 лет курс будет около 11 000 рублей за доллар США, через 10 лет – около 14 000, через 15 лет – чуть меньше 18 000 и через 20 лет – около 22 500.

Это означает, что брать предлагаемый кредит стоит только тем, кто хочет построить себе жилье. Рассчитывать еще и заработать на этом не стоит, если только стоимость типового панельного жилья в Минске не вырастет в разы за несколько лет.

Учитывая, что первоначальный взнос и платежи в первые два года составляют более половины стоимости квартиры, то необходимо реально оценить свои возможности.

В случае девальвации в разы сокращаются не только суммы платежей, но и доходы в рублях. Поэтому необходимо подготовить «страховку» в сумме полугодовых выплат (в долларах США), чтобы иметь возможность выполнять свои обязательства по обслуживанию кредита. Опыт 2011 года, когда заработные платы (в долларовом эквиваленте) сократились в 2 раза, показывает, что этого будет достаточно, чтобы «продержаться» год до восстановления уровня заработных плат.

Без постоянного источника валютных поступлений «страховка» должна быть еще больше, так как возможен вариант, когда банк может временно приостановить выплаты по кредиту. В этом случае надо быть готовым какой-то период исполнять обязательства по строительству за свой счет.

И самое важное, выбирая срок кредита, следует учитывать свои финансовые возможности, а не сумму желаемой экономии на строительстве жилья за счет льготного кредита.




Будь в курсе событий
Подпишитесь на наш пятничный дайджест, чтобы не пропустить интересные материалы за неделю