USDКурс вырос 1.9703
EURКурс вырос 2.1019
Василий Иванов | 30 сентября 2011

Аренда в кризис: в стране действуют ставки 2009 года


Последние тренды на рынке офисной недвижимости таковы, что арендаторы переселяются в помещения «попроще» и рядом с линией метро. И, между тем, в стране по-прежнему ощущается острая нехватка элитных офисов.

Последние несколько месяцев о разумной экономии задумывались все: и арендаторы, и арендодатели. Первые договаривались о снижении цен либо переселялись в другое помещение; вторые, наиболее дальновидные, уступали в стоимости аренды – все-таки наличие постояльцев, платящих меньше, выгоднее, чем их полное отсутствие. В 2009 году разбежка цен на квадратный метр офисной площади начиналась от 12 и доходила до 35 ?. В 2010 году средние ставки арендной платы в целом сохранились на уровне 2009 года.



Покупки возросли, аренда упала
 
«Начиная с апреля текущего года значительно увеличился спрос на покупку офисов. Таким способом некоторые фирмы сумели сохранить от инфляции свободные средства в национальной валюте, – отметила Тамара Столбоушкина, специалист по операциям с недвижимостью, преподаватель Школы недвижимости «Мольнар Старт». – Что касается аренды, то глобального снижения спроса не было. К тому же, здравомыслящие арендодатели уменьшили стоимость квадратного метра».
                                                                                                                                                      {quote-1}

По наблюдениям Максима, специалиста по операциям с недвижимостью агентства «Твоя столица» летом совершалось меньше сделок по аренде офисов. Нестабильность валютных курсов привела к тому, что некоторые фирмы ушли на долгосрочные каникулы. С наступлением осени аренда «ожила». Конечно, тенденция поменять шикарный офис на более скромный наблюдается, отметил специалист. Однако сейчас есть возможность «за такие же или меньшие деньги переселиться в лучшее здание», потому что разумные собственники не пытаются в период кризиса получить сверхприбыль (но и не работают себе в убыток).
Говоря о пожеланиях клиентов, Максим отметил некоторые нюансы: год-два назад одним из основных и нередко трудновыполнимых требований была вместительная парковка, а теперь в заявках указывают близость к линии метро и, в целом, хорошее транспортное сообщение. Этот же тренд заметила и Тамара Столбоушкина.
В агентстве «Старый стиль» корреспонденту BEL.BIZ пояснили, что в настоящее время предложения офисной недвижимости превышают спрос. Некоторые клиенты вынуждены жертвовать либо количеством квадратных метров, либо переезжают в более скромные здания. К примеру, само агентство находится в бизнес-центре (БЦ). И если сразу после сдачи в эксплуатацию в здании были заняты все площади, то теперь есть пустующие. Такая же картина наблюдается и в других БЦ. Особенно это касается неделимых объектов площадью от 100 кв. метров и выше.

Все наши эксперты были единодушны в том, что наибольшим спросом сейчас пользуются небольшие офисные помещения площадью от 30 до 50 метров.
Между тем, крупные арендаторы, которых интересует офис площадью до 1 000 метров, готовы заключать предварительные договоры, сообщили в ЧТУП «Фрелиэйсэксим», которое завершает строительство офисного здания на улице Лобанка.

 
Дефицит престижа
 
Несмотря на снижение деловой активности бизнеса, в Беларуси по-прежнему в дефиците офисы в зданиях класса А. По мнению риэлторов, БЦ премиум-класса в Минске катастрофически не хватает. «В последнее время существенно увеличилось количество иностранных клиентов, открывающих у нас свои фирмы, – прокомментировала Тамара Столбоушкина. – Как правило, их интересует только элитная недвижимость».
В 2009 году в Минске появилось 11 новых бизнес-центров, а в начале 2011 года их количество равнялось 42. В первом полугодии сданы три новых БЦ на улицах Гусовского, Домбровского и Лобанка. Таким образом, в Минске уже 45 бизнес-центров, и из них только 10% зданий относятся к классу А.
Помимо небольшого количества бизнес-центров, относящихся к классу А, дефицит еще вызван и снижением арендных ставок. Вспомним, какими были цены на аренду офисов начиная с 2007 года. Итак, в 2007 году стоимость 1 кв. метра офисной площади в здании класса А составляла от 40 до 47 ?. В более скромных помещениях (речь о классах В и С) за метр квадратный платили от 15 до 31 ?. Правда, к этой сумме следует добавить коммунальные платежи. Практически такой же уровень цен сохранился и в 2008 году.
Говоря о ценах, необходимо отметить и такой нюанс: в соответствии с законодательством, ставка арендной платы рассчитывается по курсу Нацбанка. Однако многие предпочитают рыночный. По слухам, некоторые арендаторы соглашаются на такие условия.
По данным Андрея Астрейко, аналитика агентства недвижимости «Твоя столица», порядок цен на офисную недвижимость во втором квартале текущего года выглядит так:

Отметим, что здесь указана цена предложения, а договор может быть заключен и по более низким расценкам.

 
Ближе к природе быть не хотят
 
На перепрофилированные под офисы коттеджи, расположенные в Минске или ближайшем пригороде, по оценкам специалистов, спрос есть, но единичный. Обусловлен он спецификой фирмы. К примеру, частная телестудия арендует коттедж под офис в Боровлянах, что для нее очень удобно: компактно размещены помещения для администрации и съемочные павильоны.
С другой стороны, строго регламентирован порядок получения разрешений на строительство жилого коттеджа, многоквартирного дома или офисного здания. Понятно, что две последние позиции наиболее сложные для заявителя. Поэтому у нас не строят коттеджи с целью в дальнейшем сдавать их под офисы. Очевидно, хозяева недвижимости хлопочут о перепрофилировании жилого коттеджа под офисное помещение только при наличии надежного арендатора.

Резюмируя мнения наших экспертов, отметим, что никаких глобальных потрясений в сегменте аренды офисной недвижимости не произошло. На каждое помещение непременно находится свой арендатор. Все зависит от правильного позиционирования и адекватной стоимости.


Теги: Тамара Столбоушкина, Беларусь, коммерческая недвижимость, аренда
Будь в курсе событий
Подпишитесь на наш пятничный дайджест, чтобы не пропустить интересные материалы за неделю