USDКурс снизился 1.8774
EURКурс снизился 1.9875
| 21 февраля 2013

Движется ли Коммерческая Недвижимость?

Строительство административных зданий намного менее «зарегулировано» государством, чем строительство жилья. Ну а дефицит офисных помещений – давняя головная боль Минска.

Эти два фактора и способствовали тому, что в «нулевых» годах в строительство бизнес-центров в Минске были вложены значительные средства. Как результат, в Минске было построено большое количество бизнес-центров, что заметно повлияло на цену аренды квадратного метра, снизив ее. Кроме того, на рынке аренды офисов образовался определенный перекос: достаточное количество помещений класса «В» при нехватке офисов категорий «А» и «С». Ну а строительство новых бизнес-центров в 2012 году по ряду причин заморозилось.

В «золотое время» столичной офисной недвижимости (2007 год), аренда 1 кв. метра офисной площади в здании категории «А» составляла от 40 до 47 евро. Что же касается офисов категорий «В» и «С», то там арендаторы за квадратный метр платили от 15 до 31 евро. К этим цифрам еще следует добавить НДС, оплату за коммунальные услуги и эксплуатационные расходы.

Но мировой кризис сказался и на белорусском рынке офисной недвижимости. В 2009 году аренда квадратного метра офисной площади варьировала от 12 до 35 евро. Ежемесячная стоимость квадратного метра в «Немига Сити» составляла 25-27 евро, в «Рубин плаза» и «Сильвер Тауэр» – 23 евро. То есть примерно на 15-20% ниже, чем было в «докризисные» времена.

Еще одна особенность белорусского рынка аренды офисов – преобладание спроса на офисы небольших площадей (от 30 до 50 метров), тогда как офисы большой площади (от 100 метров и более) особым спросом не пользуются. При этом крупные арендаторы, которым нужен офис площадью порядка 300-700 метров, нередко заключают договоры с девелоперами еще на этапе строительства бизнес-центра.

В цифрах расклад таков: на офисы площадью до 50 кв. м приходится 56% заявок на аренду в бизнес-центрах. Еще 15% потенциальных арендаторов хотят вселиться в офисы площадью от 50 до 100 кв. м, от 100 до 250 кв. м желают арендовать 17% компаний а 8%  от 250 до 500 кв. м, и всего 4% – офис площадью свыше 500 кв. м.

Исследования  компании «А1Девелопмент» показали: Минск по обеспеченности офисной недвижимостью еще полдюжины лет назад на порядок отставал от российских городов с аналогичным населением (порядка 2 млн человек). «Сегодня мы отстаем, может, уже и не на порядок, но в несколько раз точно», – считает генеральный директор ИЧП «А1Девелопмент» Игорь Портнов.

По его мнению, «Ставки аренды и ставки на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости тесно связаны, пусть и не в прямой пропорции. Если спрос на первичном рынке по-прежнему будет превышать предложение – неизбежен рост и стоимости квадратного метра при покупке и ставок арендной платы».

На практике это означает, что происходит постепенное, пусть и очень медленное, «перетекание» арендаторов в собственники. «Сегодня, в зависимости от класса бизнес-центра, средняя окупаемость вложений в офисную недвижимость составляет порядка шести, максимум семь лет. И, при таком сроке окупаемости, выгоднее вкладывать в приобретение офиса, чем арендовать его», – говорит Игорь Портнов. По его словам, компании, приобретающие коммерческую недвижимость (а сегодня ее покупают именно для себя, а не последующей сдачи в аренду) освобождают арендуемые площади.

Мнение эксперта

«Вообще за прошлый год девелоперами было сдано, введено в эксплуатацию, намного меньше площадей бизнес-центров, чем было запланировано изначально. Раза в три меньше так точно, – говорит аналитик портала realt.by Артем Вайнилович. – Ряд объектов просто не сдан, а ряд объектов даже не начал строиться. Так что они не то что не будут готовы в нынешнем году – они в принципе не будут сданы в ближайшие годы. Как результат, в минувшем году мы получили «вымывание» с рынка свободных офисов в бизнес-центрах. Теперь центры, которые были сданы в 2010, в 2011 году, они уже заполнены. И на рынке теперь нет больших предложений – чтобы, скажем, офисы целыми этажами сдавались, какие-то акции устраивались…

Если же смотреть ситуацию по категориям, то практически все офисы в современных бизнес-центрах Минска – это помещения категории «В». Бизнес-центров класса «А» почти нет в Минске. Ну, может к ним можно отнести центр «Велком», построенный на Интернациональной, с какой-то натяжкой – «Александров пассаж». Все остальные бизнес-центры плюс-минус равны друг другу. Такого, чтобы переделывали какие-то цеха и делали откровенно дешевые бизнес-центры (класса «С»), у нас тоже нет. Так что примерно 80% бизнес-центров, построенных в 2000-е годы, у нас одного класса – «В». Другое дело, что они внутри класса тоже различаются. Если посмотреть «Рубин плаза», «Сильвер тауэр», то они и внутренней отделкой, и качеством мест общего пользования, и своим расположением – «поэлитней», скажем так, других бизнес-центров».

При этом эксперт считает, что в Минске заметно не хватает предложений в сегменте аренды офисов категории «С». Зато в сегменте офисов категории «В» предложение и спрос примерно уравновесились.

«У нас сегодня практически нет предложений С-класса именно от частных девелоперов, – свидетельствует Артем Вайнилович. – Нынешний С-класс – это те помещения, которые сдает Управление делами президента. Это разные старые административные здания, госинституты со свободными площадями… Но это не новые объекты. Хотя предпосылки для девелоперских проектов в этом сегменте есть – можно брать любые цеха пустующие, выкупать их и перестраивать. Ну а если говорить про А-класс, то он все-таки не для белорусского бизнеса. Если брать таких флагманов, как «Беларуськалий», «Беларусьнефть», «Трайпл», «Юнивест», то они сами себе строят штаб-квартиры. У них просто нет нужды в бизнес-центрах класса «А», у них все хорошо. Зато у тех бизнес-центров в Минске, которые приблизились к категории «А», не очень высокая заполняемость. Потому что белорусский бизнес туда идет мало, а представительств иностранных компаний не так-то много на белорусском рынке».

Фактор Управления делами

Как отметил Вайнилович, один из самых крупных владельцев офисной недвижимости в стране, прежде всего помещений класса «С», – Управление делами президента Беларуси. И именно в этом сегменте совсем недавно разгорелся скандал – вскрылись многочисленные мошенничества и нарушения, а ряд чиновников УД переселились в СИЗО.

«Что касается аренды зданий и помещений, именем революции привести все в соответствие с рыночной стоимостью! В Минске сегодня проблем сдать площади в аренду нет. А то мы в аренду за копейки сдаем, а они пересдают в субаренду в три-четыре раза выше», – негодовал Александр Лукашенко на совещании по повышению эффективности деятельности своего управления делами и подчиненных ему организаций. Так что теперь курировать сдачу в аренду офисов в госорганизациях будет Комитет госконтроля.

Между тем, по состоянию на сегодняшний день ГУ «Главное хозяйственное управление» управления делами президента РБ сдает пустующие помещения по ставке арендной платы 1,35 базовой арендной величины (БАВ) – и это без учета НДС. На сегодняшний день базовая арендная величина составляет 54 тыс. рублей, соответственно, цена квадратного метра – 72.900 рублей в месяц. Сюда добавляем НДС, коммунальные и эксплуатационные расходы.

Вполне вероятно, что в реальной жизни бизнесменам придется добавить к складывающейся сумме еще расходы на косметический ремонт и телекоммуникации (подключение к интернету) – ведь большинство помещений, сдаваемых УД президента – это старые советские постройки.

Между тем, уже известно, что с 1 апреля будет изменен размер базовой арендной величины – по предварительным данным, она вырастет примерно в три раза. Однако пока ясности в этом вопросе нет. Тем более после начавшегося «перетряхивания» Управления делами сложно вообще делать какие-либо прогнозы.





Теги: недвижимость, Беларусь, аренда
Будь в курсе событий
Подпишитесь на наш пятничный дайджест, чтобы не пропустить интересные материалы за неделю