Мария Мелёхина | 12 сентября 2014

Рынок жилой недвижимости затаился, а ставка аренды поползла вниз

Несмотря на стабильную ценовую ситуацию и увеличение объемов ввода на рынке первичной жилой недвижимости, приобрести собственное жилье для большинства белорусов в 2014 году так и останется только мечтой. Виной тому отсутствие увеличения реальных доходов населения и неподъемные ставки кредитования, «кусачесть» которых еще в прошлом году была на 30% ниже.

Первичный рынок жилой недвижимости затаился

В первом полугодии 2014 года рынок жилья вел себя стабильно – особых ценовых колебаний отмечено не было. Предложение равномерно поступало и поглощалось рынком.

В первом квартале 2014 года рост цен квадратного метра в новостройках составил 3,3%, но уже во втором квартале ситуация выровнялась, и цены остались на прежнем уровне. На конец июля средняя цена квадратного  метра в новостройках столицы составляла 1660$, что на 1,8% больше, чем вначале года.

По словам заместителя начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андрея Чернышева, наибольший разброс цен, а именно до 80%, на первичном рынке, как правило, происходит в классе «Комфорт», а вот «Эконом» всегда отличался ценовой стабильностью.

Так, средняя цена квадратного метра на новостройки от коммерческих застройщиков в классе «Эконом» на конец августа составила $1395, в классе «Стандарт» – $1580, в классе «Комфорт» – $1860 и в классе «Престиж» – $2490.

За семь месяцев 2014 года в Беларуси было построено 37,9 тыс новых квартир и введено в эксплуатацию 2 973,4 тыс квадратных метров общей площади жилья, что на 107,6% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Ввод в эксплуатацию жилья по республике

(в % к соответствующему периоду предыдущего года)

В Минске было введено в эксплуатацию 645,6 тысячи квадратных метров общей жилой площади, а в Минской области - 795,1 тысячи квадратных метров за счет всех источников финансирования.

Если говорить про новостройки от коммерческих застройщиков, то в общей структуре их предложения 15% занимают панельные дома, из которых 24% представлены в классе «Стандарт», а остальные 76% - в «Эконом».

Пятая часть от всех предлагаемых коммерческими застройщиками новостроек находится на конечной стадии готовности и предполагает реализацию по схеме купли-продажи.

– В последнее время застройщики все чаще производят корректировку своих проектов по жилой недвижимости с целью уменьшения общей площади квартир. Это делается с целью снижения конечной стоимости сделки при сохранении текущего уровня цен в расчете на квадратный метр площади, – рассказывает Андрей Чернышев.

- На первичном рынке жилья, при сохранении текущей социально-экономической обстановки, в краткосрочной перспективе ожидается сохранение текущего уровня цен, лишь с возможным снижением в размере не более 5%. Однако, данный прогноз будет актуальным лишь при сохранении текущей ситуации в стране, а именно отсутствия доступных кредитных ресурсов и льготных условий приобретения жилья.

Предложение «вторички» превышает спрос

На вторичном рынке жилья в первом полугодии 2014 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, предложение увеличилось на 40%, в то время как количество сделок с квартирами сократилось на 25%. Снижение покупательской способности можно объяснить непомерно высокими ставками кредитования, считает Андрей Чернышев.

– Текущую ситуацию на вторичном рынке жилой недвижимости сегодня можно назвать стабильной. Колебание цен в первом полугодии 2014 года составило всего 1,3%, а на протяжении января-июня 2014 года средняя цена квадратного метра квартир стандартных потребительских качеств сохраняется на уровне $1540 – 1550

По его словам, даже ЧМ по хоккею не смог сильно расшатать ценовое предложение «вторички», а объем иностранных инвестиций в этот сегмент даже сократился.

Так, по итогам августа 2014 года средняя цена квадратного метра однокомнатных квартир сформировалась на уровне $1620, двухкомнатных – $1510, трехкомнатных – $1400.

Цена квадратного метра квартир с ремонтом и мебелью также находится на уровне начала года: однокомнатные квартиры – $1870, двухкомнатные – $1800 и $1670 – трехкомнатные.

По словам эксперта, сегодня намечается тенденция совершения «цепочных» сделок, когда старая квартира продается перед покупкой новой. Все больше покупателей хотят приобрести квартиру в новостройке вместо имеющейся квартиры «вторичного» жилого фонда. Такие реалии обусловлены дороговизной кредитных ресурсов при широком выборе вторичного жилья и стабильности цен.

Ставки арендной платы поползли вниз

После рекордной ценовой планки аренды в прошлом году, а также, несмотря на проведение ЧМ по хоккею, стоимость аренды в первом полугодии 2014 года, нехотя, но все же была снижена. Даже сезонный рост цен на аренду в мае-августе в этом году сложился незначительный.

– Попытки отдельных собственников воспользоваться ситуацией и задрать цены вверх во время ЧМ по хоккею не увенчалась успехом, ставки на рынке оставались на достигнутом ранее уровне. Также не произошло ожидаемого сезонного всплеска покупательской активности вследствие приближения начала учебного года. Безусловно, рынок аренды жилья начал оживать еще с июня, но ожидаемого ажиотажа со стороны арендаторов пока нет.

Так, средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в столице среднего потребительского качества в первом полугодии 2014 года составила от $320, двухкомнатных – от $410, а трехкомнатных – от $475, что всего на 2-4% выше, чем в прошлом году.

Стоимость аренды однокомнатных квартир с ремонтом, базовым набором мебели и бытовой техники в столице начинается от $370, двухкомнатных – от $460, а трехкомнатных – от $520.

Самая дорогая аренда квартир в первом полугодии 2014 года сложилась в районе проспекта Победителей, улицы Заславской, микрорайона Веснянка и площади Победы. Цена аренды однокомнатной квартиры здесь начиналась от $450, а двухкомнатной – от $500.

По словам Андрея Чернышева, в Беларуси из-за боязни высоких штрафов уменьшилось количество «черных арендодателей», которые сдают жилье без заключения договора аренды и уплаты налогов.

Согласно прогнозу эксперта, ставки аренды могут показать сезонный рост на уровне $20-30.

Решить квартирный вопрос для многих так и останется мечтой

Основными факторами, влияющими на рынок жилой недвижимости, являются уровень доходов населения и доступность кредитных ресурсов. Именно они выступают основными регуляторами «реализованного спроса» на рынке.

Если еще в прошлом году нуждающиеся в улучшении жилищных условий могли рассчитывать на льготный кредит под 16% годовых, то сегодня это уже история. На данный момент нуждающиеся в улучшении жилищных условий могут рассчитывать на кредитную ставку, нижний порог которой - 34,5%. Кроме того, есть и те, что не подпадают под категорию «нуждающихся», а для них ставки всегда были выше на 3-5%.

В итоге, в настоящее время мы имеем отнюдь не увеличившиеся реальные доходы населения и лишь немного снизившуюся процентную ставку по кредитам на покупку и строительство жилья, которая превышает прошлогоднюю на 30%. Поэтому для многих приобретение (строительство) собственного жилья превращается в несбыточную мечту, единственной реализацией которой остается только аренда.



Теги: Беларусь, жилая недвижимость, аренда
Будь в курсе событий
Подпишитесь на наш пятничный дайджест, чтобы не пропустить интересные материалы за неделю