USDКурс вырос 1.9706
EURКурс снизился 2.0897
| 14 февраля 2013

Хотите купить право аренды? На аукцион!

Заключение выгодного договора – вполне понятная цель для каждого предпринимателя. Если есть возможность для арендодателя с максимальной пользой сдать в аренду свое имущество, то он обязательно ею воспользуется. Причем выбирая претендента, лучше всего иметь несколько кандидатур. И самым простым путем является проведение аукциона.

Интерес к такому способу продажи права взрастает, причем как со стороны арендодателей, так и со стороны арендаторов. Правда, арендаторы иногда воспринимают эту непростое на слух понятие «продажа права заключения договора аренды» как еще один не вполне понятный пункт увеличения своих расходов.

Разъяснить, что же на самом деле реализуется при продаже права заключения договора аренды, мы попросили Евгению Старосотникову, юриста юридической фирмы «Сысуев, Бондарь, Храпуцкий».

«Процесс определения арендатора может включать в себя проведение переговоров с потенциальными арендаторами, изучение их деловой репутации и партнерской (коммерческой) надежности и т.д.

Однако законодательством предусмотрен и иной механизм определения арендатора: проведение аукциона по  продаже права заключения договора аренды.

Аукцион по продаже права заключения договоров аренды имущества – это способ определения арендатора имущества. Арендатором становится лицо, предложившее наивысшую цену в ходе аукциона. Срок, в течение которого будущие арендодатель и арендатор (победитель аукциона) обязаны заключить договор аренды, указывается в извещении о проведении аукциона» - рассказывает Евгения.

- А если одна из сторон откажется?

- В случае уклонения от заключения договора одной из сторон другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

- В чем отличие аукциона по заключению договора аренды от  аукциона по продаже права заключения договоров аренды?

- Во-первых, аукцион по заключению договора аренды является способом заключения договора и, по общему правилу. Протокол, подписанный обеими сторонами в день проведения аукциона, имеет силу договора.

Аукцион по продаже права заключения договоров аренды, в свою очередь, является стадией, предшествующей заключению договора аренды - способом определения арендатора.

Вместе с тем, в случае подписания организатором аукциона и победителем аукциона протокола по его результатам, несмотря на то, что сам договор аренды еще не является заключенным, стороны связаны взаимным обязательством заключить в будущем договор аренды на условиях и в сроки, указанные в извещении о проведении аукциона.

Таким образом, аукцион по продаже права заключения договора аренды является легальной процедурой выбора арендатора, а для самого арендатора –  способом получения гарантий того, что именно с ним будет заключен договор аренды конкретного объекта.

-  То есть, говоря неюридическим языком, речь идет о гарантиях, а не о цене?

- И о цене тоже. Вторая составляющая этого процесса – ценовая. Выигравшим торги на аукционе по продаже права заключения договора аренды признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за право аренды.

В случае если объектом аренды является недвижимое имущество, находящееся в республиканской собственности, то цена за право аренды не засчитывается в арендную плату, подлежащую уплате в рамках договора аренды, который будет заключен между сторонами в будущем.

- То есть цена, уплаченная победителем аукциона, за право аренды является отдельным самостоятельным платежом, не связанным с договорными арендными правоотношениями сторон в будущем?

- Но в отношении объектов аренды, находящихся в частной собственности, законодательством такое правило не установлено. Вместе с тем, организатор аукциона может указать такое условие в извещении о проведении аукциона.

- То есть, для арендодателя цена права аренды фактически выступает «вознаграждением» за то, что свое имущество он сдаст в аренду именно выигравшему субъекту?

- Да, а для арендатора цена права аренды фактически является платой за гарантию того, что в течение определенного срока именно с ним будет заключен договор аренды конкретного объекта на оговоренных условиях.

Вместе с тем интересно будет узнать, что в Финляндии уплаченная сумма покупки права аренды жилого помещения ежегодно индексируется. При прекращении договора аренды сумма покупки права аренды подлежит возмещению обратно плательщику (арендатору), причем с учетом индексации. Это любопытный опыт.

- Каков порядок проведения аукциона по продаже права заключения договора аренды?

- В качестве организатора аукциона может выступать арендодатель либо по его поручению на основании договора специализированная организация.

Извещение о проведении аукциона должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до его проведения. Извещение о проведении аукциона подлежит обязательному опубликованию не менее чем в одном из следующих печатных СМИ:   «Советская Белоруссия»;  «Рэспублiка»;  «Звязда»;  «Народная газета»;  «Белорусская нива»;  информационно-аналитический бюллетень «Конкурсные торги в Беларуси и за рубежом».

Обязательное опубликование извещений о проведении аукционов по распоряжению имуществом, находящимся в коммунальной собственности осуществляется в определенных облисполкомами и Минским горисполкомом печатных СМИ.

Информация об объявленном аукционе и предмете аукциона дополнительно размещается в Интернете: в отношении объектов недвижимости, находящихся в республиканской собственности, - на официальном сайте Государственного комитета по имуществу; а в отношении объектов недвижимости, находящихся в коммунальной собственности, - на соответствующих официальных сайтах облисполкомов и Минского горисполкома.

Также организатор аукциона вправе дополнительно разместить информацию об объявленном аукционе и его предмете в иных печатных и иных средствах массовой информации, в том числе в Интернете.

- Есть ли обязательные требования к содержанию извещения?

- Извещение должно содержать в любом случае сведения о времени и месте проведения аукциона, о том, что предметом аукциона является право аренды, о порядке проведения аукциона, в том числе, об оформлении участия в аукционе, определении лица, выигравшего аукцион, сведения о начальной цене права аренды, а также срок, предоставляемый для заключения договора аренды.

В отношении содержания извещения о продаже права заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося в республиканской собственности предусмотрена и иная обязательная информация, в частности, срок, на который будет заключен договор аренды, размер арендной платы.

- В какой срок заключается договор после проведения аукциона?

-  По общему правилу, сам договор аренды должен быть подписан сторонами не позднее 20-ти дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.



Теги: аренда, аукционы, законодательство, Беларусь
Будь в курсе событий
Подпишитесь на наш пятничный дайджест, чтобы не пропустить интересные материалы за неделю