USDКурс снизился 1.9739
EURКурс снизился 2.0967
| 03 октября 2013

Способность договариваться

Рынок коммерческой недвижимости Беларуси сделал серьезный шаг вперед  за последнее время, представляя все лучшие и лучшие условия для организации пространства офисов. Все ради того, чтобы «офисному планктону было комфортно». Однако аналитики  все еще сетуют на то, что наш рынок офисных помещений в сравнении с  европейским не столь хорош.

Так что можно найти и за какие деньги в Минске? Естественно, что мой поиск  будет несколько предвзятым, но определенные выводы я сделаю для того, чтобы читатель понял, какие есть сложности  в начале пути по аренде офисного помещения.

Сегодня основной объем  профессиональной коммерческой недвижимости офисного назначения, существующей в Беларуси, сосредоточен в Минске.  По общепринятой классификации существует  пять  основных классов, на которые можно разделить все офисные площади.

Классы  А, В, С – коммерческие площади высокого качества. Встречаются значки «+» и «-».

Классы D, E – площади просто «другого качества».

Класс здания определяется в зависимости от его соответствия требованиям, предъявляемым к офисной  недвижимости. Список требований разделен на обязательные и дополнительные.

Офисы класса «A» должны соответствовать 10 обязательным требованиям и как минимум 6 дополнительным. Это либо новые, либо полностью реконструированные здания с самым высоким  уровнем сервиса.

Офисы класса «B» должны соответствовать 13 требованиям, 7 из них – обязательные. К таким офисам относят бизнес-центры, не предназначенные для представительских целей. Это качественные, в основном капитально отремонтированные здания в престижных деловых районах недалеко от центра. 

Для офисов класса «C» необходимо соответствие 7 требованиям, 5 из которых обязательные. Это наименее презентабельная недвижимость с минимальным ремонтом, расположенная в старых административных зданиях. 

К классу «D» относятся офисы с устаревшими коммуникациями, зачастую требующие капитального ремонта.

Офисы класса «E» – это переоборудованные нежилые помещения (цоколи, подвалы, детские сады) либо «квартирные» офисы.

Класс «А» – это наиболее престижные и дорогие офисы, расположенные в центре города и отвечающие самым высоким требованиям покупателей. Такие офисы  должны иметь:

1. Локализация в центральном деловом районе или прилегающих к нему районах, расположенных вблизи транспортных развязок;

2. Профессиональный менеджмент здания с прозрачной системой бухгалтерского учета и системой «открытой книги» для учета эксплуатационных расходов, их распределения и возмещения;

3. Отдельная, четко обозначенная входная группа с фойе в офисную часть здания;

4. Чистая высота этажа (от пола до подвесного потолка) в офисных помещениях – не менее 2,7 м, как минимум в 90% используемой площади;

5. Охраняемая парковка (исключая стихийную парковку на улице) в здании или на прилегающей территории из расчета не менее одного машиноместа на 100 м2 аренду­емой офисной площади;

6. Энергоснабжение из расчета, по меньшей мере, 50 Вт на 1 м2 арендуемых площадей при полном освещении и подключенном оборудовании. Обеспечение электроснабжением – по I категории либо с помощью дизель-генератора;

7. Система отопления, вентиляции и кондиционирования: по меньшей мере, двухтрубная (1 контур) система с индивидуальной регулировкой температуры для каждого арендатора, обеспечивающая четырехкратный воздухообмен в час (с подачей свежего воздуха);

8. Открытая планировка площадей с сеткой колонн, обеспечивающая гибкость планировки;

9. Оптоволоконные цифровые телефонные линии, internet-услуги в здании;

10. Коэффициент помещений общего пользования, подлежащий оплате, – не более 12%.

А также соответствовать еще минимум 6 дополнительным требованиям.  Многовато, однако бизнес центры с буквочкой «А» – это лучшие, а соответственно и самые дорогие офисные площади, это новые бизнес-центры,  с остекленными фасадами, «в которых щеголяет» в последнее время Минск.

Но  тут оказалось не все так просто.  Существует прикладная классификация отдельно БЦ-новостроек, разработанная в недрах рынка недвижимости одним очень уважаемым агентством.

Здесь все построенные бизнес-центры делятся на классы А, В, С.  

Это несколько запутывает, однако информация  по такой классификации оказалась весьма полной и удобной для рассмотрения.

Пару простых манипуляций в сети – и мне удалось найти на просторах Минска 4 действующих бизнес-центра класса «А», 11 строящихся объектов и 7 проектируемых.  Действующие – это знаменитые БЦ «Александров Пассаж», «Немига Сити»,  БЦ «Виктория» и БЦ «На Мясникова».

Класс «В» по БЦ-новостройкам  также был обнаружен очень легко. Здесь нашлось 22 действующих, 21 строящихся и 11 проектируемых бизнес-центров.

Класс «С» по БЦ-новостройкам представлен 14 действующими, 10 строящимися и 4 проектируемыми объектами.

Да и с цифрами по средней стоимости по аренде площадей в таких БЦ-новостройках все более или менее прозрачно.  Один метр арендуемой площади класса «А» в нынешнем  сентябре  в среднем тянет на 34 евро  с НДС, класса «В» – 20 евро, класса «С» – 16 евро, но без учета коммунальных и эксплуатационных расходов. Реальные ставки аренды, естественно, будут выше.

А что же представлено на рынке Минска по офисным помещениям низшего класса?

Открываю  информацию Realt.by  и,  о горе, простите, даже растерялась: в редко каком предложении от собственников помещений и риэлтеров указана классность офиса. 

Цены от арендодателей  –  ад кромешный.  Стоимость аренды  квартиры, выведенной в нежилой фонд и приспособленной под офис, может быть более 20 евро за квадратный метр. А в значительной части предложений – вообще значится «цена договорная».

Цена  договорная – это игра, в которой нужно  выставлять свою цену и торговаться с арендодателем, как на восточном базаре.

Фотографии и планы офисов  тоже весьма разнообразны. Особенно радует, когда рекламируют офис класса «А», но  на фото представлены только виды из окон.

В общем,  у меня сложилось впечатление, что рынок офисных площадей в аренду живет по диким законам. Однако детальное изучение предложений обозначило следующие тренды:

  • Количество предложений огромно;

  • Применение классности офисов на живом рынке аренды  не работает;

  • Стоимость офисов от классности зависит только в разрезе БЦ- новостроек;

  • Популярное  условие – цена  «договорная» – уже пошло на спад;

  • Агентства недвижимости дают очень низкие ставки аренды в рекламе;

  • Качество рекламной информации для скорого выбора остается на недостаточном уровне.

Арендаторы сетуют на то, что очень сложно найти  хороший офис и за подъемные деньги. Действительно сложно.  Получается, что законы классности офисных помещений – это только теория для Беларуси,  а сам  рынок офисов пока живет сам по себе. Цена мало зависит от классности, а больше, наверное, от личной харизмы арендатора и его способностей договариваться…



Теги: коммерческая недвижимость, аренда, бизнес, Беларусь
Будь в курсе событий
Подпишитесь на наш пятничный дайджест, чтобы не пропустить интересные материалы за неделю