Во-первых, обратимся к Гражданскому Кодексу Республики Беларусь (далее - Кодекс), согласно которому (ст. 587 Кодекса – «Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества») арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

1) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

2) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

3) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
 
Помимо этого, согласно ст. 594 Кодекса (применительно к рассматриваемой ситуации – капитальный ремонт, т.е. неотделимые улучшения арендованного имущества) в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Однако, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством.

Таким образом, что касается возврата стоимости проведенного капитального ремонта.

Все зависит от условий рассматриваемого договора аренды, если в нем установлено, что капитальный ремонт обязан был проводить арендодатель (ОАО) в установленный договором срок и порядке, но он (ОАО) нарушил данное условие, в результате чего Вы (арендатор) произвели за свой счет данный ремонт – Вы вправе требовать возмещения понесенных потерь (смотрите ст. 587 Кодекса); помимо этого, если ремонт был произведен с согласия арендодателя – опять же Вы вправе требовать возмещения стоимости ремонта (ст. 594 Кодекса).

Еще раз повторимся – внимательно читайте договор.

Во-вторых, что касается порядка прекращения договора аренды.

Согласно ст. 592 Кодекса, если иное не предусмотрено законодательством или договором, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед  другими  лицами право на заключение договора  на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В-третьих, несколько слов по поводу порядка разрешения споров (требований) по поводу действия и прекращения договора.

В соответствии с Кодексом перед обращением в суд по своему спору в обязательном порядке сторона должна соблюсти досудебный порядок урегулирования спора, т.е. Вам необходимо в письменном виде направить арендодателю свои требования, мотивы и решения по договору – ответ на которые будут либо основанием удовлетворения Ваших требований либо основанием для обращения в суд.

Ответ подготовлен юридической компанией «Альфа-Лоерс»

Проект  «Первая Правовая Помощь» тел. 217-65-52
 http://www.ppprb.info/
Юридическая справочно-информационная служба «Первая правовая помощь»
8-902-101-03-03