Во-первых, т.к. речь идет о гражданско – правовых отношениях, а именно, о договоре аренды указанного в вопросе здания основополагающим моментом в рассматриваемой нами ситуации является договор аренды, точнее, его условия и положения, которые с момента его подписания являются обязательными к исполнению обеими сторонами по договору в порядке и условиях, предусмотренных им (договором); при этом изменение договора (его условий) в той или иной части возможно либо при наличии обоюдного согласия на такие изменения и (или) дополнения обеих сторон или в судебном порядке; необходимо отметить, что суд также вправе прекратить действие договора (расторгнуть его) с взысканием с виновной стороны ущерба, нанесенного другой стороне по договору неисполнением виновной стороной условий договора.

Таким образом, не видя условий данного договора нельзя установить правомочность (отсутствие таковой) указанных и иных требований (смотрите ниже), выдвигаемых Вами в отношении арендодателя (горисполкома) в рамках данного договора аренды, в связи, с чем рекомендуем воспользоваться услугами юристов – хозяйственников для изучения условий данного договора и порядка (алгоритма) Ваших действий.

Во-вторых, тем не менее, стоит отметить следующие моменты:

Согласно Гражданскому Кодексу Республики Беларусь (далее - Кодекс), в частности:

- арендодатель (применительно к рассматриваемой ситуации – горисполком) обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества; при этом арендатор (Вы) обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.

Другими словами, если договором установлено, например, что здание сдается для осуществления в нем производственной деятельности (сборка мебели) – в этом случае данное помещение должно соответствовать установленным требованиям законодательства в части использования его по своему назначению, в том числе (применительно к рассматриваемой ситуации) – наличие энергоснабжения данного здания  (например, согласно Постановлению Министерства транспорта и коммуникаций Республики Беларусь, Министерства труда и социальной защиты Республики Беларусь от 1 марта 2002г. № 5/20 «Об утверждении правил охраны труда на автомобильном транспорте» производственными помещениями являются замкнутые пространства в специально предназначенных зданиях и сооружениях, в которых постоянно (по сменам) или периодически (в течение рабочего дня) осуществляется трудовая деятельность людей, связанная с участием в различных видах производства, в организации, контроле и управлении производством (трудно себе представить указанное помещение без его «электрификации»);

- арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

1) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы (перерасчет, зачет), либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

2) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

3) потребовать досрочного расторжения договора.

Однако арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, если исходя из условий данного договора здание должно быть, в том числе и электрифицировано (например, договором установлена обязанность арендатора оплачивать потребленную электроэнергию при отсутствии ее подачи в действительности) на период действия договора, но по тем или иным причинам не электрифицировано (при отсутствии соглашения о таком условии с Вашей стороны) Вы (арендатор) вправе требовать (смотрите выше), в том числе и указанное в вопросе требование, связанное с соразмерным уменьшением арендной платы (перерасчет, зачет).

В-третьих, согласно Кодексу обязательным условием разрешения спора в судебном порядке (применительно к рассматриваемой ситуации – удовлетворение Ваших (арендатора) требований) является досудебное урегулирование спора, которое заключается в том, что Вы в обязательном порядке должны направить в письменной форме с уведомлением о вручении другой стороне (исполкому) вышеуказанные требования (например, претензию); представить доказательства отсутствия энергопотребления в период действия договора (т.е. до момента подключения здания) и факта оплаты данных услуг  (это могут быть, и указанные в вопросе документы о подключении; документы о фактах оплаты «потребленной» электроэнергии при ее фактическом отсутствии и т.п.); при этом необходимо отметить, что доказательствами могут выступать не только письменные доказательства (документы, счета и т.п.), но и свидетельские показания (например, работники Вашего предприятия, которые могут пояснить, что электроэнергия в здании отсутствовала с момента заключения договора) и указать разумный срок для ответа на претензию (согласие или отказ в удовлетворении выдвинутых требований); при необходимости обратиться в суд.

В-четвертых, необходимо напомнить, что согласно Кодексу срок исковой давности (т.е. срока на обращение в суд за защитой своих прав) составляет 3 года; при этом течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Ответ подготовлен юридической компанией «Альфа-Лоерс»

Проект  «Первая Правовая Помощь» тел. 217-65-52
 http://www.ppprb.info/
Юридическая справочно-информационная служба «Первая правовая помощь»
8-902-101-03-03