В соответствии со статьей 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений Республики Беларусь независимо от форм собственности. Жилое помещение - помещение, предназначенное и пригодное для проживания граждан. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.09.1999 N 1392 утверждено  Положение о порядке обследования состояния жилых помещений, признания их не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания. Кроме того,  Постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 02.05.2000 N 4 (в ред. Постановления Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 30.05.2001 N 11)  утверждены условия, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания.

Гараж и сарай изначально имеют статус нежилого помещения.
Для того чтобы гражданин смог организовать розничную торговлю в нежилом помещении необходимо:
Во-первых, гражданин обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Положение о государственной регистрации и ликвидации (прекращения деятельности) субъектов хозяйствования утверждено Декретом Президента Республики Беларусь от 16 марта 1999 г. N 11 с последними изменениями и дополнениями, утвержденными Декретом Президента Республики Беларусь от 1 июля  2005 г. № 8;

Во-вторых, чтобы заниматься розничной торговлей необходимо наличие лицензии на осуществление розничной торговли. Так в силу предписаний Декрета Президента Республики Беларусь от 14 июля 2003 г. № 17 «О лицензировании отдельных видов деятельности» с последними изменениями и дополнениями, утвержденными Декретом Президента Республики Беларусь от 9 марта 2005 г. №  3, розничная торговля (включая алкогольные напитки и табачные изделия) и общественное питание осуществляется на основании специально разрешения (лицензии) выданного  Минским горисполкомом, городским либо районным исполкомом;

В-третьих, пунктом 9 Положения о лицензировании розничной торговли  (включая алкогольные напитки и табачные изделия) и общественного питания, утвержденного постановлением совета Министров Республики Беларусь от 17 октября 2003 г. № 1350 с последними изменениями и дополнениями, утвержденными Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 24         декабря 2004 г.  № 1635 для  получения  лицензии соискатель лицензии в лицензирующий орган  дополнительно  к документам, указанным в пункте 8 Положения о лицензировании отдельных видов деятельности, утвержденного Декретом Президента Республики Беларусь от 14 июля 2003 г. № 17, представляет при  осуществлении  розничной  торговли  (за   исключением алкогольных напитков и табачных изделий):
      1. перечень торговых объектов, принадлежащих ему на праве собственности  или  ином  законном основании, с указанием их наименования (при его наличии), места нахождения, режима работы (за исключением торговых объектов развозной,  разносной  торговой  сети, торговых мест на рынках);
      2. копии ассортиментных перечней товаров по каждому торговому объекту (за исключением торговых мест на рынках и разносной торговли),  оформленные в установленном порядке, без нотариального засвидетельствования;
      3. заключение территориального органа государственного санитарного надзора о соответствии торговых объектов (за исключением торговых объектов разносной торговой сети, торговых мест на рынках), оборудования и инженерных коммуникаций, а также помещений, в которых предполагается  хранение товаров при осуществлении форм торговли без наличия  торгового  объекта (при их наличии), требованиям санитарных норм и правил либо копию такого заключения, если розничная торговля будет осуществляться на  предоставленных  в  установленном порядке торговых  площадях, на которые  такое  заключение уже имеется, без нотариального засвидетельствования;
   4. при  подаче заявления о выдаче  лицензии  в  нем  дополнительно указываются сведения о наличии у соискателя лицензии кассовых суммирующих аппаратов, специальных компьютерных систем, платежных терминалов для регистрации операций, производимых с использованием банковских  пластиковых  карточек,  если их наличие  предусмотрено законодательством.

    В соответствии со ст. 2 Закона Республики Беларусь от 28.07.2003 г. N 231-З "О торговле" торговый объект - имущественный комплекс, а также иное имущество, используемое для осуществления торговли, принадлежащие на праве собственности, праве хозяйственного ведения, праве оперативного управления или на ином законном основании торговым организациям и (или) индивидуальным предпринимателям. Статьей 9 названного Закона установлено, что розничная торговля осуществляется, если иное не установлено формой торговли через торговые объекты (магазин, павильон, киоск, палатку, лоток, торговый автомат, автолавку, автомагазин и иные торговые объекты) на основании заключаемых договоров розничной купли-продажи.

Если розничная торговля осуществляется не через торговый объект, представляется заключение территориального органа государственного санитарного надзора о соответствии помещений, в которых предполагается хранение товаров (при их наличии), требованиям санитарных норм и правил. Такое помещение может также рассматриваться как место осуществления деятельности.

Если физическое лицо собирается зарегистрировать юридическое лицо и использовать в качестве юридического адреса и места осуществления деятельности юридического лица принадлежащую ему квартиру, то следует учитывать следующее.
Во-первых, если помещение относится к жилищному фонду (жилой дом, квартира, иное жилое помещение), то указать его в качестве места нахождения (юридического адреса) юридического лица можно только при создании последнего в форме частного унитарного предприятия (ЧУП), имущество которого принадлежит на праве собственности физическому лицу - учредителю (п. 4 Положения о государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования, утвержденного Декретом Президента РБ от 16.03.1999 г. N 11 (в ред. Декретов Президента Республики Беларусь от 16.11.2000 N 22, от 17.12.2002 N 29, от 11.09.2003 N 20, от 08.10.2003 N 21, от 12.11.2003 N 22, от 09.03.2005 N 3, от 01.07.2005 N 8) (далее - Положение).
Во-вторых, указание в качестве места нахождения ЧУП такого помещения не означает возможности осуществления в нем производственной деятельности: в соответствии с Жилищным кодексом Республики Беларусь (далее - ЖК) жилые помещения предназначаются для проживания граждан. Ст. 272 Гражданского кодекса Республики Беларусь запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. Таким образом, использование жилых помещений для осуществления предпринимательской деятельности производственного характера (выполнения работ, оказания услуг) допускается при условии их перевода в нежилые, решение о чем принимается областными и Минским городским исполкомами по ходатайствам собственников жилых помещений (ст. 20 ЖК).

Процедура перевода жилого помещения в нежилое включает в себя:
1. Обследование его состояния жилищно-эксплуатационными организациями (собственниками) с привлечением при необходимости специализированных организаций и служб;
2. В случае установления невозможности или нецелесообразности проведения ремонта жилого помещения, не соответствующего установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, - внесение жилищно-эксплуатационной организацией (собственником) акта обследования помещения на рассмотрение постоянно действующей межведомственной комиссии, образуемой районным, городским, районным в городе исполнительным и распорядительным органом;
3. Признание указанной комиссией жилого помещения непригодным для проживания и внесение в исполнительный и распорядительный орган соответствующего предложения;
4. Принятие исполнительным и распорядительным органом решения относительно пригодности жилого помещения для проживания и внесение соответствующего предложения в облисполком (Мингорисполком). Указанное решение должно быть согласовано с собственником либо юридическим лицом, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого находится помещение;
5. Принятие облисполкомом (Мингорисполкомом) решения о восстановлении для использования по назначению, переоборудовании для использования в других целях (переводе в нежилое) или сносе непригодного для проживания жилого помещения.
Особенности использования жилых помещений не по назначению установлены ст. 8 ЖК применительно к одноквартирным, блокированным жилым домам или их частям: такое использование возможно по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами и с соблюдением правил градостроительства, норм санитарной гигиены и противопожарной безопасности.

Вместе с тем в силу прямого предписания п. 4 Положения для осуществления ЧУП в таких домах производственной деятельности (выполнения работ, оказания услуг) потребуется их перевод в категорию нежилых помещений.

Если индивидуальный предприниматель осуществляет розничную торговлю в доме, принадлежащем ему на праве собственности, то согласно п. 3 ст. 272 Гражданского кодекса Республики Беларусь размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении организаций и их подразделений допускается только после перевода этих помещений в нежилые. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством и указывался нами выше.

Следовательно, для осуществления розничной торговли необходимо перевести торговое помещение из жилого в нежилое.

Жилое помещение может использоваться в процессе предпринимательской деятельности путем сдачи его внаем, поднаем за плату для проживания граждан (например, в рамках гостиничного бизнеса). В данном случае жилое помещение вовлекается в гражданский оборот с сохранением своего целевого назначения (часть третья п. 2 ст. 272 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

Исходя из вышеизложенного, организация розничной торговли в жилом помещении невозможна. Розничная торговля в гараже и сарае возможна при наличии заключения территориального органа государственного санитарного надзора о соответствии помещений, в которых предполагается хранение товаров (при их наличии), требованиям санитарных норм и правил.

Ответ подготовлен  юридической компанией "Альфа-Лоерс"(Проект  «Первая Правовая Помощь» тел. 217-65-52.)