Между коммерческими организациями заключен договор аренды нежилого помещения. По условиям договора оплата производится по ценам, согласованным в протоколе согласования цен, который является неотъемлемой частью договора. Однако протокола согласования цен нет, и арендатор длительное время вносит арендную плату на основании выставленных счетов согласно утвержденному арендодателем прейскуранту цен. Можно ли данный договор считать незаключенным, так как формально существенное условие договора (размер арендной платы) не согласованно? Какие могут наступить последствия для сторон?
В соответствии со ст.402 Гражданского кодекса Республики Беларусь (ГК) договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.Условие о размере арендной платы является существенным для договора аренды здания и сооружений. Согласно ст.625 ГК при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания и сооружения считается незаключенным.
Поскольку нежилое помещение является частью здания или сооружения и неразрывно с ним связано, в соответствии с п.1 ст.621 ГК (в редакции Закона Республики Беларусь от 25.05.2002 № 104-3 «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Республики Беларусь») правила §4 «Аренда зданий и сооружений» гл.34 ГК применяются к аренде нежилых помещений. Таким образом, условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды нежилого помещения, здания или сооружения. При этом, поскольку в силу ст.580 ГК договор аренды заключается в письменной форме, условие о размере арендной платы должно быть согласовано между сторонами также в письменной форме с соблюдением требований ст.404 ГК.
Из поставленного вопроса не усматривается, что сторонами в письменной форме было согласовано условие о размере арендной платы,следовательно, договор аренды считается незаключенным. Пленум Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь рассмотрел вопрос о последствиях, применяемых к незаключенным договорам и в постановлении от 28.06.2002 № 10 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» разъяснил, что при признании договора аренды незаключенным применяются нормы гл.59 ГК для обязательств вследствие неосновательного обогащения.
В соответствии со ст.973 ГК имущество, переданное в аренду, подлежит возврату лицу, его передавшему, в случае признания договора аренды незаключенным. Поскольку вторая сторона неосновательно пользовалась чужим имуществом, она должна возместить этому лицу стоимость неосновательного обогащения, то есть, иными словами, оплатить пользование имуществом с применением цены, определяемой по правилам ст.974 ГК и п.3 ст.394 ГК (по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование помещением).
Вопрос - Ответ 
