Для начала следует отметить, что именно нотариальная процедура наиболее оптимально защищает права и интересы сторон при совершении сделок, поскольку имеет целью работу не только с документами, но и с лицами, обратившимися для удостоверения сделки. Важным моментом при этом является выяснение воли сторон, разъяснение последствий совершаемых юридических действий, определение дееспособности и понимания действий.

В соответствии с Гражданским кодексом Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. (с изменениями и дополнениями) нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законодательных актах, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по законодательству для сделок данного вида эта форма не требовалась. Нотариусы удостоверяют сделки, а уполномоченные должностные лица – доверенности и завещания.

В силу законодательства обязательно должны быть удостоверены:

• Сделки об отчуждении имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, а также принадлежащего юридическим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления. Удостоверение данных сделок производится нотариусом по месту нахождения недвижимого имущества.
• Договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества). Удостоверяется нотариусом также по месту нахождения недвижимого имущества.
• Договор о залоге движимого имущества иди прав на имущество в обеспечение обязательства по договору, который должен быть нотариально удостоверен.
• Уступка требования и перевод долга, основанные на сделке, совершенной в нотариальной форме.
• Все виды договора ренты.
• Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

В соответствии с ГК нотариальное удостоверение сделок, в том числе договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, а также иного отчуждения доли в уставном фонде коммерческой организации, является обязательным в случаях, указанных в законодательных актах. Однако на сегодняшний день такие акты (декреты, указы Президента и законы) отсутствуют. Вместе с тем регистрирующие органы настаивают на нотариальном удостоверении таких договоров.

Нотариальное удостоверение сделок осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. Формы удостоверительных надписей утверждены Министерством финансов СССР в 1973 году, с дополнениями от 1974-го. Для совершения удостоверительных надписей, предназначенных для использования на территории Республики Беларусь, возможно применение штампов.

Документ о совершающейся сторонами сделке должен соответствовать требованиям, предъявляемым Гражданским кодексом Республики Беларусь к письменной форме сделки.

Нотариальное удостоверение сделок имеет большое значение, так как несоблюдение такой формы сделки влечет ее недействительность, а именно ничтожность. Такие последствия распространяются как на сделки, нотариальная форма которых предусмотрена законодательными актами, так и на соглашения строн сторон.

В определенных случаях законодательство допускает замену нотариального оформления сделки судебным признанием ее действительности. Условием такого признания является полное или частичное выполнение сделки, требующей нотариального удостоверения одной стороной и уклонение от такого удостоверения другой стороной. При наличии спора о самом факте заключения сделки в деле о признании сделки действительной такой факт может быть установлен только письменными доказательствами. Судебное признание действительности сделки не требует ее последующего нотариального удостоверения.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении сделки.

Кроме того, нотариальная форма сделки дает право взыскать причитающуюся по сделке сумму в упрощенной гражданско-правовой форме – в приказном производстве или по исполнительной надписи.

При вовлечении в спор, вытекающий из такой сделки, судебной юрисдикции нотариально оформленные документы, как официальные, считаются истинными, пока не доказан обратный факт.

Общие правила нотариального удостоверения сделок одинаковы для всех, однако существуют некоторые особенности удостоверения сделок с участием юридических лиц. Как отмечают сами нотариусы, практика нотариальной деятельности показывает, насколько различаются характер и причины обращения граждан и юридических лиц за нотариальным удостоверением сделок. Граждане, как правило, приходят к нотариусу с просьбой подготовить проект сделки и обычно испытывают затруднения при самостоятельном составлении документов. Юридические лица в большинстве случаев представляют свои проекты, которые почти всегда отличаются от типовых образцов. Граждане обращаются за нотариальным удостоверением сделок, которые по законодательству и не требуют такой формы совершения. Юридические лица пользуются услугами нотариуса только в тех случаях, когда нотариальная форма сделки прямо предусмотрена законодательством.

Для нотариального удостоверения сделки юридическое лицо представляет в нотариальные органы следующие документы:

• учредительные документы юридического лица (устав, учредительный договор);
• свидетельство о государственной регистрации;
• документы, подтверждающие полномочия лица, которое будет в присутствии нотариуса подписывать договор, а именно: для руководителя юридического лица – удостоверение руководителя; для лица, уполномоченного руководителем, – доверенность, оформленную надлежащим образом;
• решение уполномоченного органа юридического лица о проведении сделки, если руководитель не вправе самостоятельно принимать решение по таким сделкам;
• решение собственника имущества, если юридическое лицо не вправе самостоятельно распоряжаться имуществом;
• документы, включающие содержание самой сделки – форма договора может быть разработана самим юридическим лицом или примерный текст может быть представлен самим нотариусом.
   
  Кроме того, для различных видов сделок требуются дополнительные документы (например, при продаже недвижимости – технический паспорт, регистрационное удостоверение и т.п.). До совершения удостоверительной надписи на документе сделки нотариус проверяет соответствие сделки законодательству – сопоставляет условия сделки с нормой права, предусматривающей эту сделку. 

При удостоверении сделок с участием юридических лиц проверяется их правоспособность, а также устанавливается личность и полномочия представителя юридического лица. Правоспособность юридического лица нотариус проверяет по учредительным документам. В этом случае уточняется: являются ли представленные документы учредительными документами для юридического лица данного вида (учредительный договор, учредительный договор и устав, только устав); произведена ли государственная регистрация юридического лица; соответствует ли удостоверяемая сделка целям деятельности юридического лица, указанным в учредительных документах, а также предмету деятельности, если он определен в учредительных документах.

В случае, если сделка, проводимая от имени юридического лица, противоречит целям и (или) предмету деятельности, указанным в его учредительных документах, нотариусы отказывают в совершении нотариального действия. Если такая сделка связана с осуществлением деятельности, на занятие которой необходимо получение лицензии, то нотариус проверяет ее наличие.

Личность представителя юридического лица устанавливается по паспорту (документу, его заменяющему). Кроме того, нотариус выясняет, на чем основаны полномочия представителя. Если право заключения сделок соответствующим должностным лицом вытекает из учредительных документов, то необходимо представить документ, удостоверяющий должностное положение представителя юридического лица. В связи с этим не лишним будет напомнить, что документом, подтверждающим полномочия руководителя коммерческой (некоммерческой) организации, является удостоверение руководителя, выдаваемое органами, совершающими государственную регистрацию таких организаций.

В иных случаях нотариус истребует доверенность. При этом нужно иметь в виду, что в соответствии с п. 5 ст. 186 Гражданского кодекса Республики Беларусь доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это учредительными документами, скрепленной печатью этой организации.
При удостоверении сделки с участием юридического лица необходимо ознакомиться с учредительными документами и в соответствии с ними и действующим законодательством определить компетенцию органов управления юридического лица, а также порядок принятия ими решений и совершения действий. Нотариусу представляется выписка из решения полномочного органа о совершении сделки с указанием ее характера и условий. Выписка заверяется исполнительным органом и приобщается к экземпляру документов по сделке, хранящемуся у нотариуса.

Сделка, удостоверяемая нотариально, подписывается ее участниками, в том числе и представителем юридического лица, в присутствии нотариуса.

При удостоверении сделок с участием юридических лиц также следует помнить, что в соответствии с действующим Гражданским кодексом в зависимости от объема вещных прав они делятся: на юридических лиц, обладающих правом собственности на их имущество; юридических лиц, обладающих правом хозяйственного ведения имуществом, предоставленным им собственником для осуществления хозяйственной деятельности; юридических лиц, обладающих правом оперативного управления имуществом, которым они наделены.

При удостоверении сделок по распоряжению имуществом, закрепленным за казенным предприятием, а также учреждением на праве оперативного управления, требуется согласие собственника имущества.

Так как унитарное предприятие не вправе распоряжаться принадлежащим ему на праве хозяйственного ведения недвижимым имуществом без согласия собственника, нотариус истребует такое согласие собственника при удостоверении каждой сделки по распоряжению недвижимым имуществом. Унитарное предприятие может находиться в общей совместной собственности супругов или членов крестьянского (фермерского) хозяйства, что вызывает необходимость истребовать дополнительно согласие супруга (супруги) или членов крестьянского (фермерского) хозяйства. При отсутствии супруга у собственника имущества нотариусу подается заявление об отсутствии супруга. Факт отсутствия супруга должен быть подтвержден документами (паспорт, свидетельство о смерти). В случаях удостоверения сделок по распоряжению иным имуществом, принадлежащим унитарному предприятию, нотариус проверяет, чтобы законодательством и собственником не были предусмотрены ограничения для унитарного предприятия в распоряжении данным имуществом.

Следует отметить некоторые особенности удостоверения отдельных видов сделок с участием юридических лиц. Так, например, в соответствии с положениями Указа Президента Республики Беларусь от 26 июня 2002 г. № 329 “О внесении изменения в Указ Президента Республики Беларусь от 2 февраля 2000 г. № 38” для нотариального удостоверения сделок об отчуждении недвижимого имущества по договорам купли-продажи, мены, дарения, ренты необходимо представление справки налогового органа об отсутствии у собственника имущества задолженности по уплате подоходного налога, земельного налога и налога на недвижимость. Такая правовая норма была введена в законодательство с целью усиления налоговой дисциплины и усовершенствования мер защиты интересов собственника.

Кроме того, предметом договора отчуждения не может являться недвижимое имущество, в отношении которого наложены запрещение отчуждения либо арест.

Особый интерес и сложность вызывает нотариальное оформление договора купли-продажи предприятия. Подобного рода сделки в Беларуси еще довольно редки (за исключением случаев приватизации), у нас пока не сложилась устойчивая практика заключения договоров продажи предприятия.

Основным законом, регулирующим продажу предприятия, является Гражданский кодекс Республики Беларусь. Термин “предприятие” используется в нем в двух значениях: как субъект гражданских прав в виде юридического лица в форме унитарного предприятия (ст. 113 – 115) и как объект гражданских прав – имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132).

Это особый объект недвижимости, т.к. он состоит из совокупности разнородных вещей, каждая из которых, взятая в отдельности, может быть либо движимой (например, оборудование, инвентарь, сырье, продукция), либо недвижимой (земельные участки, здания и т.п.), а также прав и обязанностей, от них не отделимых (права требования, долги, товарные знаки и т.д.). Эта совокупность образует единое целое и связана производственными, технологическими и другими процессами, т.е. используется по одному назначению. Именно с предприятием как объектом прав и возможно совершать те или иные имущественные сделки.

Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что как объект гражданских прав предприятие может принадлежать любому участнику предпринимательской деятельности (в том числе и унитарному предприятию, и хозяйственному обществу или товариществу, и др.).

Помимо этого следует отличать продажу предприятия в целом как имущественного комплекса от продажи акций, долей хозяйственных обществ, товариществ. При продаже предприятия в собственность покупателя переходит непосредственно имущественный комплекс, а при продаже долей, акций – право на долю в этом имуществе, а сам имущественный комплекс, как и прежде, остается собственностью той же коммерческой организации, т.е. изменяется лишь состав участников общества (товарищества).

Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. К нему обязательно прилагаются: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Отсутствие хотя бы одного из вышеперечисленных документов расценивается как несоблюдение формы договора продажи предприятия и влечет его недействительность. Прилагаемые документы должны быть составлены и рассмотрены сторонами до заключения договора.

Все вышеуказанные документы предоставляются нотариусу для оформления договора. В договоре необходимо оговорить все моменты, затрагивающие интересы сторон. На практике, к сожалению, часто случается так, что при нотариальном удостоверении сделки нотариус предлагает типовую (шаблонную) форму договора с минимумом оговоренных условий, а вариант клиента, какой бы распрекрасный он ни был, не принимает во внимание. В принципе, в таком случае клиент имеет полное право настоять на том, чтобы сделка была совершена на его условиях (если они не противоречат законодательству). Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации (ст. 531 ГК) и считается заключенным с момента такой регистрации. После подписания сторонами договора и его регистрации предприятие передается покупателю по передаточному акту (ст. 534 ГК). Чаще всего в наше время встречаются сделки по продаже предприятия в процессе приватизации государственной собственности. Их особенностью является то, что к ним в первую очередь применяются нормы законодательства о разгосударствлении и приватизации, а затем уже положения Гражданского кодекса. Прежде всего, это Закон “О разгосударствлении и приватизации государственной собственности в Республике Беларусь” от 19.01.1993 года, с последующими изменениями и дополнениями, и Декрет Президента от 20.03.1998 г. № 3 с аналогичным названием.