16 мая 2007 года состоялась Интернет-конференция "Недвижимость для бизнеса: актуальные вопросы покупки, продажи, аренды", организованная бизнес-порталом BEL.BIZ. В ходе интернет- и пресс-конференции (пресс-релиз>>) эксперты ответили на основные вопросы, заданные им участниками.

Вопросы бизнес-порталу BEL.BIZ

1. Добрый день, меня зовут Александра. Хотела бы задать следующий вопрос: я сейчас рассчитываю инвестпроект кофейни в г. Минске, столкнулась с отсутствием доступной информации о наличии коммерческой недвижимости, поискала по сайтам агентств по недвижимости, но все очень скудно! Как с этим быть? Обзванивать агентства с конкретным вопросом?

2. Здравствуйте, хочу открыть автомойку. Сейчас ищу помещение. Скажите, где взять информацию о наличии свободных помещений для бизнеса?
Заранее спасибо!

Наталья ХАВАНСКАЯ, главный редактор бизнес-портала BEL.BIZ. Действительно, проблема поиска помещений для бизнеса существует. Около половины вопросов, пришедших на интернет-конференцию, касаются поиска информации о помещениях. Кроме этого, согласно результатам опроса, проведенного среди пользователей BEL.BIZ (а я напомню, что целевая аудитория портала – это как раз представители белорусского бизнеса), более 80% респондентов сталкивались с данной проблемой.

Поэтому в ответ на запрос предпринимателей бизнес-портал BEL.BIZ создал специальный модуль, посвященный коммерческой недвижимости. Он состоит из 4-х основных блоков – базы объектов недвижимости для бизнеса, юридического и аналитического блоков, базы вопросов и ответов.

База объектов недвижимости для бизнеса – это совместный проект портала BEL.BIZ, агентств недвижимости и ряда государственных организаций. В частности, информацию в базу объектов недвижимости предоставили Минский городской центр недвижимости при Минском горисполкоме, Витебский институт недвижимости и оценки, а также управление собственности Могилевского горисполкома.

Как правило, каждый участник рынка недвижимости – будь то агентство недвижимости или государственная организация по управлению недвижимостью, имеет свой сайт, на котором можно ознакомиться с информацией о продаваемых или сдающихся в аренду объектах недвижимости для бизнеса. Суть проекта Realt портала BEL.BIZ в том, чтобы объединить информацию из разных источников на одном ресурсе, тем самым облегчив предпринимателям «хождение по сайтам», предложив им возможность использовать вместо множества окон – одно.

С помощью базы объектов недвижимости субъект хозяйствования может:
- найти здание/помещение для покупки или аренды;
- найти помещение для проведения мероприятия;
- добавить в базу свой объект недвижимости, который он хочет продать или сдать в аренду.

Сегодня первый день работы нового модуля, а он уже содержит около 100 объектов недвижимости из нескольких регионов Беларуси. Мы уверены, что эта база в ближайшие дни будет значительно увеличена. Пользуясь случаем, я приглашаю присутствующие здесь агентства недвижимости пополнять базу своими объектами, если они заинтересованы в быстром поиске покупателя или арендатора.

Основное назначение юридического блока – помочь предпринимателям избежать ошибок при заключении сделок с недвижимостью. Блок содержит информацию о том, на какие вопросы обязательно должен обратить внимание покупатель недвижимости, перечень нормативных правовых актов, регулирующих отношения в сфере аренды помещений; ставки арендной платы и многое другое. Генеральным партнером этого блока является юридическая группа «АргументЪ» -  профессионал в области юридического сопровождения сделок с недвижимостью.

Аналитический блок содержит информацию о тенденциях рынка коммерческой недвижимости, проблемах и перспективах его развития. Партнер этого блока – ведущее в области коммерческой недвижимости агентство «Твоя столица-консалт».

База вопросов и ответов содержит ответы партнеров портала на вопросы пользователей по теме «Коммерческая недвижимость». Основными партнерами этого блока выступают Национальное кадастровое агентство, а также юридическая группа «АргументЪ». Ответы на сегодняшние вопросы будут также размещены на модуле Realt.BEL.BIZ. Чтобы получить ответ на свой вопрос, пользователю просто надо прислать его по адресу Этот адрес e-mail защищен от спам-ботов. Чтобы увидеть его, у Вас должен быть включен Java-Script  

Вопросы Минскому городскому центру недвижимости (МГЦН)

1. В центре города есть помещения, которые могли бы использоваться более выгодно и более достойно. Скажите, к примеру, бар "Праменьчык" на пр. Скорины кому принадлежит, как можно связаться с владельцами, чтобы рассмотреть варианты выкупа, аренды? Есть ли какая-либо база данных?

Ольга СЕНЧУК, начальник отдела по организации и проведению аукционов и конкурсов КУП "Минский городской центр недвижимости. База данных по объектам недвижимости имеется в Национальном кадастровом агентстве. Туда и следует обращаться за получением информации.

3. Вопрос, скорее всего, к Ольге Сенчук. Где можно узнать ставки арендной платы на выставляемые на аукцион  помещения? Естественно, до проведения аукциона.

Возможна ли смена назначения помещения, выигранного на аукционе на право аренды? Где можно почитать или узнать поподробнее про назначение помещения, смену   назначения и требования к помещениям для различных видов деятельности. С уважением, Самохвал Денис.

- Ольга СЕНЧУК. Если говорит о том, как складывается начальная цена права на заключение договора аренды нежилого помещения, то оно определено Положением об аукционах объектов коммунальной собственности. Согласно этому документу, площадь помещения умножается на базовую ставку за производственные помещения по г. Минску 5 евро и на срок от 1 до 12 месяцев. Начальная цена, в свою очередь, устанавливается исходя из качества, месторасположения помещения, обеспеченности коммуникациями и т.д. Например, право аренды помещения на 5 лет продовольственного магазина в доме-новостройке по ул. Рафиева в прошлом году было продано за 360 млн. руб.   

Что касается второй части вопроса, то выставляемые на аукцион помещения имеют техническую документацию, в соответствии с которой арендодателем, как правило, определяется целевое назначение данных помещений. Понятно, что если помещение строилось как офис, то в силу специфики объекта в нем без серьезных переделок невозможно разместить, скажем, торговую точку. Поэтому изменение целевого назначения объекта сразу после аукциона мало реально. Однако впоследствии не исключено проведение реконструкции помещения, после которой уже можно ставить вопрос изменения его функционального назначения.

- Как определяются базовые ставки арендной платы?

- Ольга СЕНЧУК.  В отношении помещений государственной собственности базовые ставки арендной платы установлены Указом Президента от 30.09.2002 г. № 495.

- Каковы основные правила проведения аукционов на право аренды объектов недвижимости в Минске? Хотелось бы также узнать об их результативности.

- Ольга СЕНЧУК. Аукционы проводятся с периодичностью раз в месяц, информация о вставленных лотах появляется минимум за 10 дней. Она публикуется в официальных периодических изданиях и размещается на сайте Мингорисполкома. На каждый аукцион вставляется от 50 до 100 лотов помещений различного назначения. Наиболее востребованными являются помещения для торговли, аптек, пунктов услуг, например, парикмахерских, автомоек.  И если в 2003 г. на аукционах были проданы права аренды 151 помещения и поступившая в бюджет выручка составляла 665 млн. руб., то в 2004 г. это было 220 объектов и 815 млн. руб., в 2005 г. - 435 объектов 3 млрд. 450 млн. руб., в 2006 г. - 363 объекта на 3 млрд. 400 млн. руб., за 4 месяца этого года сдано в аренду 122 объекта и за них получено 816 млн. руб.  Хочу также добавить, что аукционная продажа предусматривает заключение договора на право аренды сроком на 5 лет.

Вопросы юридической группе «АргументЪ»

- При заключении договора долевого строительства объекта коммерческой недвижимости нам было предложено подписать документ едва ли не на десятке страниц. Чтобы разобраться в нем, юристу потребовалось несколько дней. Зачем такие сложности?

Денис АЛЕЙНИКОВ, старший партнер юридической группы «АргументЪ». К сожалению законодательство, регулирующее сферу коммерческой недвижимости, остается у нас достаточно неразвитым. Если Указ № 396 и принятые в его развитие нормативно-правовые акты пусть не идеально, но все же урегулировали отношения между участниками долевого строительства жилья, то коммерческая недвижимость возводится и продается по правилам, установленным Гражданским кодексом и единственным источником регулирования отношений сторон в области строительства коммерческой недвижимости остается договор. При этом действующее законодательство для возведении коммерческой недвижимости не предусматривает  такой договорной формы как договор долевого строительства. Однако  по мнению судебных инстанций, в силу ст. 391 ГК (свобода договора) договор может быть любым, незапрещенным законодательством, в том числе содержащим в себе элементы различных гражданско-правовых договоров.

Реагируя на неопределенность правовой ситуации, участники строительства нередко составляют договора на 20-30 страниц, прописывая в них все возможные варианты развития событий. Такая скрупулезность является обоснованной, ведь в случае судебного разбирательства, отношения сторон четко не прописаны в договоре могут быть квалифицированны  судом совершенно непрогнозируемо.

- Сегодня широко распространена практика, когда на первом этапе сделки продажи недвижимости, в том числе жилой, между ее участниками заключается предварительный договор, в соответствии с которым одна из сторон предоставляет другой аванс либо задаток (последний возвращается в двойном размере). Некоторые юристы высказывают мнение о незаконности таких действий. Могли бы вы прокомментировать эту ситуацию.

Денис АЛЕЙНИКОВ. Я тоже считаю, что в суде подобные сделки, скорее всего, будут признаны ничтожными в силу своего несоответствия нормам действующего законодательства.

Согласно Гражданскому кодексу, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора. Однако предметом предварительного договора не является объект недвижимости как таковой. Предмет предварительного договора -- соглашение сторон о заключении в будущем договора купли продажи. Отсутствие у предварительного договора  "материального наполнения" делает юридически невозможным предоставление по нему задатка. Насколько мне известно, такой точки зрения сегодня придерживаются и судебные инстанции.

Не может выдаваться по предварительному договору и аванс, ибо по своей сути  это -- денежные средства, уплачиваемые в качестве предоплаты за товары, работы, услуги.  Предметом же предварительного договора, что вполне очевидно, никакие товары, работы, услуги не выступают.

- Никак не можем разобраться, является объект, незавершенный строительством, недвижимым или все же движимым имуществом. В законе по этому поводу нет прямых указаний, а судебная практика в этой части непоследовательна.

Денис АЛЕЙНИКОВ. Действительно, отношение судебных инстанций к сделкам купли-продажи незавершенных строительством объектов - один из характерных примеров бесконечной эластичности применения законодательных норм.

В 2005 г. состоялось решение хозяйственного суда г. Минска, в котором суд, сославшись на ст. 220 ГК, отказался признать незавершенное строительством и незарегистрированное здание объектом недвижимости или другим каким-то единым объектом. Недостроенное здание, по мнению суда, представляет из себя набор строительных материалов, то есть движимые вещи и при продаже необходимо определить в договоре их количество и наименование. Поскольку это не было сделано, оказалось несогласованным существенное условие договора, что дало суду основание считать сделку незаключенной. Для лучшего понимания ситуации напомню содержание ст. 220 ГК: "До завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях -- до его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается".

В 2006  в одном из выпусков "Вестника высшего хозяйственного суда" была опубликована статья председателя ВХС, доктора юридических наук, профессора, заслуженного юриста РБ Виктора Каменкова, где он, опираясь на решение мингорсуда, указывал, что до момента регистрации имущество не является ни недвижимым, ни каким-либо вообще единым имуществом (в виде единого стройматериала), а представляет из себя именно набор строительных материалов и у продавца имеется исключительно право собственности на различные строительные материалы, входящие в состав такого имущества.

Кажется, все ясно, позиция суда сформирована и какой бы она не была, но участники хозяйственного оборота по крайне мере получили четкие ориентиры для дальнейших действий.

Однако в конце 2006 г. Хозяйственный суд Минской области по аналогичному делу выносит решение, в котором утверждается: до момента государственной регистрации  весь комплекс строительных материалов, входящих в незавершенное строительством недвижимое имущество, является неким единым имуществом. Наименование этого имущества -- "незавершенное строение такое-то", и количество этого имущества -- единица. В результате суд признал договор о продажи незавершенного строительством  заключенным.

Таким образом, на основании одной и той же нормы, при имеющейся доктринальной точке зрения председателя ВХС о том, как следует понимать ст. 220 Гражданского кодекса в отношении незарегистрированных и незавершенных строительством объектов, хозяйственным судом принимается совершенно другое решение, поддержанное затем в апелляции.

Спор судебных инстанций о том, что представляют из себя незавершенные строительством и незарегистрированные объекты -- движимое или же недвижимое имущество не завершен до сих пор. Понятно, что такая неопределенность крайне болезненно отражается на инвесторах. Сегодня почти никто из них не рискует вкладывать средства в незавершенные строительством незарегистрированные объекты и они оказались фактически исключенными из гражданского оборота.
 
- Планируем осуществлять розничную торговлю по образцам парфюмерно-косметическими средствами и бижутерией (заказ по каталогу и доставка товара). Сняли в аренду офисное помещение. Для получения лицензии необходимо было согласовать помещение с торговым отделом горисполкома. Обязательное ли это согласование и какие НПА регулируют его? Решением комиссии торгового отдела горисполкома офисное помещение было названо магазином. А это влечет за собой проектирование, реконструкцию и модернизацию помещения в соответствии с приказом Министерства архитектуры и строительства РБ от 28.06.2002 № 287 "Об утверждении изменений нормативно-технической документации". Заявление на лицензию до сих пор не принимают. Можно ли это помещение назвать по-другому, чтобы использовать его в таком виде, как оно есть?

Ответ на вопроc>>

Я недавно столкнулся со следующей проблемой. Возникла необходимость размещения предприятия в небольшом "частном" доме, для этого местный исполком обязал перевести его в нежилое. Но оказалось, что перевод возможен только при несоответствии помещения санитарным и иным нормам и признания его непригодным для проживания. Прошу Вас пояснить ситуацию и возможные пути ее решения. С уважением А. Бондаренко

Ответ на вопрос>>

Вопросы агентству недвижимости «Твоя столица»

1. В последнем номере журнала "Дело" опубликована статья "Тихая гавань для ваших сбережений" 

Несколько цитат: "У недвижимости «съехала крыша»"

"К рискованным видам вложений следует отнести инвестиции в недвижимость, которая стала сферой ажиотажного спроса на фоне снижения предложения."

"Поэтому рынок недвижимости остается потенциально высокодоходным, но рискованным видом вложения. Поведение цен на нем предсказать сложно, так как они определяются не рациональными причинами, а субъективными опасениями людей.

Дополнительный риск вложениям в недвижимость придает и возможность более серьезного, чем сейчас, кризиса белорусской экономики, который может возникнуть через 3-4 года, -  после того как цена газа повысится до мирового уровня, а внешний долг существенно возрастет."

Прошу вас прокомментировать данные цитаты по причине того, что я на данный момент только начал учиться инвестированию в недвижимость и не столь дальновиден как вы.

Юрий ПОПОВ, заместитель директора ОДО "Твоя столицаконсалт". О том, что в связи с последними событиями, которые произошли во взаимоотношениях Беларуси с Россией, риски на рынке недвижимости возрастают, говорилось уже неоднократно. Поэтому дать прогноз ценовой ситуации на рынке коммерческой недвижимости даже на конец года достаточно проблематично. Но это не значит, что у нас наступит  кризис, обвал рынка. Такое в принципе, на мой взгляд, в небольшой стране, тем более находящейся в сфере интересов различных европейских государств вряд ли возможно. 

Всплеск цен, который произошел в начале года (14-16 % за первый квартал), объясняется ожиданием того, что себестоимость строительства возрастет и кто-то из застройщиков вообще прекратит строительство, соответственно предложение уменьшится. Однако уже в апреле темпы роста вернулись к своим обычным значениям 2-3 % в месяц.  Вместе с тем понятно, что на динамику цен существенное влияние оказывают и макроэкономические показатели, просчитать поведение которых мы сегодня не можем. В Минске ежегодно, по нашим оценкам, строится 40-50 тыс. метров коммерческой недвижимости и их не хватает. Мы еще далеко не достигли того уровня, когда бы спрос составлял 80-85% от предложения - тогда происходит насыщение рынка. У нас же еще года 2 на объекты класса В спрос будет превышать эти значения. По объектам класса А и С при благоприятном развитии экономики спрос, похоже, не будет удовлетворен никогда.

- Даже с участием дольщиков?

Юрий ПОПОВ. Дольщиков, особенно мелких, девелоперские компании стараются привлекать все меньше. С крупными инвесторами им работать, безусловно, удобнее. Но этот процесс идет медленно и из нескольких десятков значимых объектов коммерческой недвижимости, заявленных к строительству в Минске, по моей информации, только один будет строиться без участия дольщиков. Ведь партнерские схемы дают возможность не только привлечь дополнительные инвестиции. Это еще и минимизация рисков, что в наших условиях еще важнее. 

- С какими минимальными средствами сегодня можно войти в проект долевого строительства?

ЮрийПОПОВ. Если вы доверяете компании, то можно начать сотрудничество на этапе проектно-изыскательских работ. Тогда в строительстве, скажем, небольшого офиса вполне можно стартовать с инвестиций в размере 10-20 тыс. долл. К слову, по нашему опыту порядка 30% дольщиков - это физические лица, большинство из которых располагает сравнительно небольшими финансовыми возможностями.

- Остаются ли инвестиции в недвижимость выгодными вложениями?

Юрий ПОПОВ. По нашим оценкам, административная недвижимость окупается сегодня в течение 6-8 лет, торговые объекты несколько быстрее. Поэтому, если имеются какие-то свободные деньги, то вполне допустимо использовать их на покупку недвижимости, цены на которую, скорее всего, будут повышаться. Но даже если случится кризис и недвижимость подешевеет, то это будет лишь временное явление. За кризисом всегда следует экономический подъем, когда рыночная цена объектов недвижимости не только восстанавливается, но и еще более возрастает. Вместе с тем не надо забывать об общем принципе безопасности сбережений: нельзя класть все яйца в одну корзину.

- Как вы оцениваете нынешнюю платежеспособность покупателей жилой и нежилой недвижимости и как она отразится на динамике цен?

Юрий ПОПОВ. По моему мнению, цены на жилую недвижимость крайне завышены, платежеспособность же физических лиц в последнее время по крайне мере не повышается. Если говорить о платежеспособности юридических лиц, то она снижается, хотя и медленно. Не стоит, однако, ожидать снижения цен на коммерческую недвижимость: в зависимости от макроэкономической ситуации до осени они могут либо остаться на месте, либо продолжить свой рост; осенью же рост цен, скорее всего, возобновится.

- Почему так сложно купить или снять в аренду производственные объекты?

Юрий ПОПОВ. В том числе и потому, что такие объекты для продажи сегодня никто не строит, все строится только под себя.

Вопросы национальному кадастровому агентству

Андрей ПАВЛЫШКО, начальник отдела оценки земель и мониторинга земельного рынка ГУП "Национальное кадастровое агентство". Приватизация земельных участков по кадастровой стоимости предусмотрена Указом Президента от 7 мая 2007 г. № 213. Есть несколько вариантов, каким образом узнать кадастровую стоимость зарегистрированного земельного участка. Для этого можно обратиться в территориальный регистрационный орган.

Соответствующая информация размещена также на сайте  Национального кадастрового агентства. В настоящий момент он содержит следующие информационные ресурсы:

Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним: www.gzk.nca.by
Регистр стоимости земельных участков: www.vl.nca.by
Реестр цен на объекты недвижимости: www.pr.nca.by
Реестр адиминистративно-территориальных и территориальных единиц РБ: www.ate.nca.by

- Как нам поступить с незарегистрированным и незавершенным строительством объектом недвижимости? Средств на его консервацию у нас нет, продать в таком состоянии, как оказалось, невозможно, но не потому, что нет желающих купить, а потому что сегодня такие сделки запрещены государством.

Юлия ГУДКОВА, начальник юридического отдела ГУП "Национальное кадастровое агентство". В соответствии с Законом о регистрации недвижимого имущества для регистрации незавершенного строительством объекта недвижимости действительно требуется его консервация. И если у субъекта хозяйствования или гражданина нет средств для выполнения этих работ, то ситуация в правовом плане оказывается практически безвыходной.

Не в лучшем положении находятся и те владельцы незавершенной недвижимости, которые ранее получили на нее регистрацию, но объект остается незаконсервированным. Имеется приказ Госкомимущества, в котором запрещено формировать документы в отношении ранее зарегистрированных, но не законсервированных объектов.

- Кто может подтвердить статус собственника для продавца недвижимого имущества?

Ю. ГУДКОВА. Этой действительно очень актуальный вопрос. У нас привыкли делать "как раньше". Раньше права лиц на объекты недвижимости подтверждали регистрационные удостоверения и госакты. Теперь ситуация несколько изменилась. Старые документы - удостоверения и акты - остаются действительными, но теперь правоудостоверяющим документом является Свидетельство о госрегистрации. При этом важно подчеркнуть, что данное свидетельство может иметь разный статус.

Если это свидетельство о регистрации в отношении земельного участка,  то оно - правоудостоверяющий документ (прошлогодний Указ Президента № 58). Если же свидетельство выдано в отношении капитального строения, изолированного помещения, то такого статуса у него нет. И фактически, как мы его позиционируем как документ о выполненных регистратором работах. А  правоудостоверяющим документом, то есть документом, подтверждающим информацию в Едином государственном регистре, является выписка из ЕГР. И уже все привыкли: для того, чтобы зарегистрировать сделку, официально узнать права второй стороны на объект, надо взять выписку.

Кроме такого официального уведомления, можно получить эту информацию - в таком же объеме - с нашего сайта (www.gzk.nca.by). Разумеется, такая информация не будет иметь статус официальной. В настоящее время Национальное кадастровое агентство готовится реализовать проект, который позволит получать официальную информацию в территориальном регистрирующем органе о любом объекте, зарегистрированном на территории республики.

(0) Оставить комментарий/Обсудить на форуме