| 18 июля 2012

Предприниматели против арендодателей: суд или миграция

В условиях свободных арендных отношений белорусские предприниматели работают уже больше двух месяцев. Это время для них оказалось непростым. Кто-то провел его в судебных спорах с арендодателями, другие — в поисках более приемлемых по стоимости торговых площадей.

«Белорусские новости» напоминают, что рыночные арендные отношения были введены Указом № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом». Документ отменил государственное регулирование размера арендной платы за торговые места на рынках и в торговых центрах, находящихся в частной собственности.

Но изменения в законодательство привели к тому, что предприниматели стали полностью зависимы от арендодателей. По оценкам РОО «Перспектива», принятие указа развязало руки арендодателям-частникам — хозяевам 700 рынков и торговых центров Беларуси, и они стали существенно увеличивать ставки арендной платы. В результате над более чем 120 тысячами работников, которые заняты на рынках и в торговых центрах, нависла реальная угроза полного разорения.

Предприниматели моментально отреагировали на такое развитие событий, однако защитить свои интересы получилось далеко не у всех.

Суд заставил считаться с ИП

Собственники торгового центра «Экспобел» («Верхний пассаж») задолго до выхода президентского указа предприняли попытку навязать предпринимателям рыночные отношения и с помощью допсоглашений повысили ставку аренды более чем в три раза.

С несколькими ипэшниками, которые активнее других протестовали против такого решения, арендодатель принял решение расторгнуть договоры аренды. Однако неожиданно для себя нарвался на судебный иск. Судебные разбирательства закончились не так давно, а их итог оказался не в пользу собственников «Экспобела».

«Арендодатель был вынужден подписать мировое соглашение с предпринимателями, причем, на наших условиях», — рассказал Naviny.by один из протестовавших предпринимателей, представитель РОО «Перспектива» Вячеслав Пилипук.

Предприниматели, обратившиеся в суд (всего 4 человека из 296, работающих на «Верхнем пассаже»), добились сохранения ставки арендной платы фактически на докризисном уровне — 24–26 евро за квадратный метр (в зависимости от места расположения торговой точки). При этом ни за какую навязываемую арендодателем дополнительную выставочную площадь они платить не будут.

«Если же арендатор захочет поднять арендную плату, то он будет обязан письменно известить об этом предпринимателей за три месяца, причем, с предоставлением экономического обоснования своего решения исходя из затрат, рентабельности», — отметил Вячеслав Пилипук

Предприниматели добились и изменений в договор об аренде. В частности, пункт договора, по которому изначально арендодатель расторг соглашение об аренде с ИП, был упразднен и изложен в новой редакции. Теперь расторжение договоров аренды между ИП и арендодателем возможно только по соглашению сторон. Более того, предприниматели получили возможность в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора с предупреждением арендатора за один месяц.

К слову, ИП, которые не решились обращаться в суд, платят сегодня за свои торговые места 35–40 евро (с учетом платы за выставочную площадь). Для новых предпринимателей, которые приходят на освобождающиеся места, ставка аренды составляет 65 евро за квадратный метр.

«Пример четверых предпринимателей, которые консолидировались и добились своего через суд, показал, что если ИП будут действовать аналогичным способом, они заставят арендодателя считаться с мнением бизнеса», — подчеркнул Вячеслав Пилипук.

Кстати, разногласия между предпринимателями и собственниками «Экспобела», как выяснилось, касаются не только аренды.

Как пояснил Пилипук, арендодатель придумал новый способ изъятия денег у предпринимателей. Им увечили тариф за электроэнергию — с 1 267 руб. (без НДС) до 1 900 руб. за один киловатт. Также каждому ИП добавили количество киловатт, которые они должны оплачивать. Если ранее ИП платили за 180–200 киловатт, то сейчас должны платить за 230–250. Это при том, что предприниматели потребляют в месяц от 30 до 80 киловатт в зависимости от павильона.

Ответы из различных инстанций, полученные предпринимателями на свои жалобы, свидетельствуют о том, что действия арендодателя неправомерны. «Нам имеют право выставлять счет за электроэнергию только по ее фактическому потреблению. При этом стоимость электроэнергии должна соответствовать госрасценкам», — отметил Вячеслав Пилипук.

По его словам, в ответ на действия предпринимателей арендодатель пока лишь снизил объем потребляемой энергии до прежнего уровня — 180–200 кВт/ч. При этом стоимость электроэнергии осталась неизменной — 1 900 руб. за один киловатт. «Это предмет дальнейших переговоров и разбирательств. Думаю, мы добьемся снижения стоимости электричества и объема оплачиваемой электроэнергии», — рассчитывает Вячеслав Пилипук.

Лучший выход — миграция

В числе пострадавших от рыночных арендных отношений оказались и предприниматели торгового центра «Паркинг». Арендодатель решил не мелочиться и поднять стоимость аренды с 37 до 85 евро за квадратный метр.

Однако предприниматели предпочли добиваться приемлемой стоимости аренды не через суд, а путем переговоров. Судя по результату, большого успеха это не принесло. Пока ИП платят за квадратный метр 65 евро (вместо 37), с августа арендодатель собирается поднять ставку до 75 евро.

Для многих предпринимателей такая стоимость аренды является неподъемной. Ситуация усугубляется сезонным отсутствием спроса и падением продаж. «Торговли нет, залы пустые, — констатирует председатель совета индивидуальных предпринимателей торгового центра Екатерина Чижик. —Поэтому предприниматели начали мигрировать в другие торговые центры».

Выбор новых мест осуществляется по двум основным критериям: более низкая арендная плата и лучшие перспективы для бизнеса. По словам Екатерины Чижик, ИП готовы вкладывать в перспективные объекты. «Паркинг» этим требованиям уже не соответствует.

Зато успешно заполняются торговые места в новом торговом центре «Европа», «где намного презентабельнее торговый зал и аренда в два раза ниже — 32 евро. И предприниматели с удовольствием туда переезжают». «Некоторые ИП предпочли перенести свой бизнес на Немигу. В нынешней ситуации многие считают, что это выгоднее для ведения бизнеса», — подчеркнула Екатерина Чижик.

При этом она уверена, что если ИП начнут съезжать массово, «Паркингу» придется тяжело. Возможно, такая перспектива заставит арендодателя пойти на пересмотр стоимости аренды в сторону снижения.



Теги: Беларусь, аренда, бизнес
Будь в курсе событий
Подпишитесь на наш пятничный дайджест, чтобы не пропустить интересные материалы за неделю