USDКурс снизился 1.9746
EURКурс вырос 2.1262
Мария Мелёхина | 17 сентября 2014

На рынке коммерческой недвижимости наблюдается переломный момент

На рынке коммерческой недвижимости цены застыли в ожидании перемен. Это касается, как офисной, так и торговой недвижимости. Небольшие колебания происходят за счет изменения структуры предложения в конкретный период времени, но в целом тенденция такова, что сохранять существующий уровень цен при ожидаемом объеме ввода в эксплуатацию новых объектов по объективным законам рынка и с учетом сложившейся экономической ситуации в стране, не представляется возможным.

По словам заместителя начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андрея Чернышева, в настоящее время наблюдается переломный момент, который с одной стороны характеризуется ростом требований к коммерческим помещениям со стороны арендаторов, а с другой – ростом «лояльности» продавцов и арендодателей. Ведь объем предложения на рынке, а значит и конкуренции, постоянно растет. И в большинстве своем, прирост достигается за счет современных, качественных объектов. Но при этом развитие и увеличение доходности белорусского бизнеса пока не может похвастаться аналогичными темпами. Поэтому, если экономическая ситуация в стране в среднесрочной перспективе не измениться в лучшую сторону, то вполне ожидаемо увидеть небольшое, постепенное снижение цен как на аренду, покупку, так и на строительство коммерческой недвижимости.

Офисная недвижимость переживает небольшие ценовые колебания

На данный момент на рынке долевого строительства современной офисной недвижимости Минска наблюдается небольшое колебание цен, что обусловлено появлением новых объектов и сдачей в эксплуатацию строящихся. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, средняя цена долевого строительства без учета классов качества строящихся объектов снизилась на 3% или на $75 за квадратный метр. В рассматриваемые периоды качественная структура предложения различна. Так, в августе прошлого года для приобретения по схеме долевого строительства предлагалось порядка 65% объектов класса «В» и лишь 35% класса «С», а в настоящее время данное соотношение составляет 57% и 42% соответственно. Специфика объектов класса «А» предполагает наличие единого собственника, и поэтому такие объекты не реализуются на рыке долевого строительства, а предполагают лишь последующую сдачу помещений в аренду.

Средняя цена долевого строительства современной офисной недвижимости в столице сложилась на уровне $2080 за квадратный метр с учетом НДС. В разрезе классов качества, диапазон цен предложения для класса «В» составляет от $1700 до $3 000 за квадратный метр с НДС при средней цене на уровне $2 270 с НДС, для класса «С» - от $1500 до $2500 за квадратный метр с НДС при средней цене $1820 с НДС.

- Стоимость офисной недвижимости на рынке «долевки» определяется множеством факторов, в числе которых этаж размещения помещения, площадь помещения, отделка, и даже вид из окна может поднять или снизить цену. Наибольшим спросом пользуются офисные помещения класса «В», представляющие собой своего рода «золотую середину» в соотношении «цена-качество», - рассказывает Андрей Чернышев.

Нужно отметить, что в 2014 года запланирован ввод в эксплуатацию порядка 156 тысяч квадратных метров современных офисных площадей, а в 2015 году этот показатель ожидается на уровне 200 тыс. квадратных метров.

По словам Андрея Чернышева, все больше застройщиков предпочитают не продавать, а сдавать в аренду офисные помещения. Об этом также говорят и цифры статистики: если в 2013 году на рынок долевого строительства вышли 13 объектов, то в 2014 году таких объектов было только 2.

- Спрос на аренду есть, но активным его назвать нельзя. Нужно понимать, что реальные доходы большинства наших компаний не растут большими темпами, поэтому те, кто хотел, уже давно заняли хорошие помещения, - сказал эксперт. - При этом белорусский бизнес, возможно, не так динамично, как хотелось бы, но все же развивается и расширяется, на рынок выходят новые компании, растут требования арендаторов. И все это обеспечивает различный по величине, но все же стабильный спрос на современные офисные площади. А вот величина его «реализации» зависит от ценовой политики собственников и арендодателей.

Так, в августе 2014 года средняя ставка аренды на предлагаемые офисные помещения сложилась на уровне 24,4 евро за квадратный метр с НДС, что на 2% ниже, чем в предыдущем месяце.

Средняя цена предложения аренды в столице на офисные помещения класса «А» составляет 34,2 евро за квадратный метр с НДС, класса «В» - 22,4 евро с НДС и 16,7 евро с НДС стоил квадратный метр недвижимости класса «С». Отметим, что реальная стоимость сделок может быть ниже заявленной в предложении, ведь чтобы удержать арендаторов в сложившейся ситуации, арендодателям приходится проявлять гибкость.

По прогнозам эксперта, не стоит рассчитывать на обвал цен, но если в эксплуатацию в текущем и следующем году будут введены все планируемые объекты, арендные ставки, в среднесрочной перспективе, будут характеризоваться отрицательной динамикой.

Если говорить про вторичный рынок офисной недвижимости, то с начала 2014 года цены застыли на месте, и покупательская активность заметно снизилась.

Средняя стоимость предложения столичной офисной недвижимости на вторичном рынке в августе 2014 года сложилась на уровне $2530 за квадратный метр с НДС. Помещения класса «А» в августе 2014 года не предлагались на рынке. Средняя цена квадратного метра помещений класса «В» составила $2740 с НДС, что на $40 ниже, чем в июле 2014 года. Средняя цена квадратного метра помещений класса «С» сложилась на уровне $2150, что на $50 ниже, чем в июле 2014 года.

Ценовой разброс на вторичном рынке офисной недвижимости, которая находится вне бизнес-центров, достаточно велик и колеблется от $1500 до $3800 и выше за квадратный метр с НДС в зависимости от месторасположения, площади, состояния и года постройки объекта. Еще дешевле можно снять офис без отделки в подвальных и цокольных помещениях – от $1200 за квадратный метр с НДС. Также присутствует предложение аренды офисных помещений в бывших производственных зданиях: цена здесь начинает от $850 за квадратный метр с НДС.

Самые дешевые офисные помещения располагаются в Заводском районе столицы, а самые дорогие – в районе проспекта Независимости.

В сегменте торговой недвижимости полный штиль

В августе 2014 года вторичный рынок торговой недвижимости по сравнению с предыдущим месяцем, показывает снижение цен предложения на 2% или на $60 за квадаратный метр.

Структура предложения современных торговых помещений, расположенных в торговых центрах площадью от 3 тысяч квадратных метров, в августе демонстрирует ценовой рост в размере 3%. Рынок торговой недвижимости всегда характеризовался более динамичным ценообразованием по сравнению с офисной недвижимостью.

Средняя цена квадратного метра торговой площади на вторичном рынке столицы в августе 2014 года составила $3320 с НДС, а средняя цена за 8 месяцев текущего года сформировалась на уровне $3200 с НДС, что аналогично среднему ценовому уровню 2013 года и на 10% или $320 больше средней цены предложения в 2012 году.

Стоимость торговых площадей вне торговых центров варьировалась от $1000 до $4000 с НДС в зависимости от состояния и месторасположения объектов.

Сейчас на различных стадиях строительства в Минске находятся 24 современных торговых объекта. Из них, до конца 2014 года планируется ввести в эксплуатацию 7 объектов суммарной торговой площадью порядка 68 тысяч квадратных метров.

Что касается аренды, то средняя ставка в августе 2014 года на торговые площади в столице сложилась в размере 32,3 евро за квадратный метр с НДС, а средняя с начала 2014 года – 32,7 евро с НДС.

По словам Андрея Чернышева, при заключении сделок стоимость, как правило, корректируется в сторону снижения.

Наибольшим спросом пользовались помещения площадью от 51 до 100 квадратных метров. Спрос на помещения площадью свыше 300 квадратных метров небольшой, тем не менее, он не удовлетворяется рынком.



Теги: Беларусь, коммерческая недвижимость
Будь в курсе событий
Подпишитесь на наш пятничный дайджест, чтобы не пропустить интересные материалы за неделю