Вчера и сегодня — где ценовые границы в росте цен на жилую недвижимость?
Продавцы и покупатели недвижимости всегда долго привыкают к новым экономическим условиям. Если вчера квартира была куплена за 50 000 долларов, то как же мучительно продавать ее за 40 000. И соответственно обратная ситуация вызывает бурную радость покупателя.
Когда наступает момент «Х», то и продавцы и покупатели стараются выжать максимум из ситуации.
По сравнению с июлем 2012 года стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке взлетела почти на 40%.
Казалось бы, откуда? Белорусы разбогатели? Или кредит на недвижимость стал очень дешевым? Или это начало нового цикла развития рынка?
Вчера…
Лето 2012 года – можно смело назвать дном вторичного рынка жилой недвижимости, начиная с середины 2007. Завершился своеобразный пятилетний цикл. Может, эта самая низкая средняя цена в 1280 долларов за среднестатистический метр и продержалась бы довольно долго, если бы не события, которые выбили рынок из равновесия. В стране на площадках форумов создан даже клуб «попиццотников», тех, кто ждал самого глубокого падения цен до уровня 500 долларов за квадратный метр.
Начало роста кроется в игре цифр, мелкой спекуляции на отложенном спросе и стойком желании спасти кровные деньги.
Если взять кризисные для недвижимости годы, то цены на квартиры в Минске были в периоде падения очень продолжительное время с конца 2007 по 2012 год. Все привыкли. Работать риэлторам было комфортно. Цепочные сделки совершались в основном без эксцессов, а картина была более или менее предсказуема. Средняя цена квадрата в 1300 долларов воспринималась обществом как настоящая. Однако цены реальных сделок в среднем крутились около 1100 долларов за метр.
Первый рост цен был зафиксирован в июле 2012 года. Небольшой – всего лишь полпроцентика! Родились эти полпроцентика по причине экстремальной ситуации на рынке аренды. Лето 2012 было жарким, квартир не найти ни студентам, ни «вясковым гастарбайтерам». Спрос намного превышал предложение. Во спасение ситуации со вторичного рынка жилья стали уходить самые дешевые однокомнатные квартиры. Как же могли допустить «заможные» родители, чтобы новоиспеченный студент жил на вокзале? Самые дешевые квартиры Минска нашли собственников с периферии.
А в результате – баланс цифр в аналитических обзорах Realt.by нарушился. Вот и родились эти пресловутые полпроцентика.
Это грандиозное событие дружно подхватили в СМИ и начали на все лады делать прогнозы и говорить про инфляционные ожидания рынка недвижимости, про большую долю в покупках квартир с привлечением кредита в надежде на то, что будет девальвация, про то, что недвижимость Минска скупают россияне и еще много-много сказок. Соответственно агентства недвижимости не могли устоять, чтобы не подлить масла в огонь. Сразу началась массовая атака потенциальных покупателей. Ведь специалисты четко понимали, что определенная часть «попиццотников» ждала еще большего снижения для покупки за самую низкую планку. Таким неистовым прессингом можно выплеснуть на рынок отложенный спрос.
Представьте, что вы можете купить квартиру на вторичном рынке, но постоянно следите за ситуацией, ждете удобного момента. А тут – новость о наметившемся росте цены. Ваша реакция совершенно предсказуема – вы каждую неделю будете смотреть изменение средней цены квадратного метра и, чувствуя, что ваши ожидания не оправдались, станете искать квартиру, чтобы не переплатить. Вот вы и попались! Посещения крупных информационных порталов по теме недвижимость, а также корпоративных сайтов агентств недвижимости с января 2013 значительно выросли, чего не бывало за последний год. Граждане срочно стали искать подходящие объекты. Истерия нарастала с каждой неделей. Реакция продавцов совершенно нормальная – они стали повышать цены, и каждая выставляемая на продажу квартира уже не опускалась в цене, а только увеличивалась. Отложенный спрос выплеснулся на рынок почти в полном объеме. Как на первичке, так и на вторичке. Тем более что застройщики, очень четко следя за интересом ко вторичке, сразу стали повышать цены на свои объекты. А теперь мы все говорим о небывалом росте количества сделок на вторичном рынке и о средней цене квадратного метра в 1800 долларов. Вполне адекватный результат.
Сегодня…
Пока падения по количеству сделок в Минске не наблюдается. Только в январе 2013 года за месяц было проведено 940 сделок. Остальные месяцы преодолели 1000-й барьер.
Наблюдая рост количества сделок, все те, кто все еще остался «попиццотником» и не поддался этой провокации на рынке недвижимости, снова стали говорить о том, что цены не упадут, а просто обвалятся.
Могу вас расстроить, господа, цены не упадут. Ну, если только земля не налетит на небесную ось, как говаривала одна булгаковская героиня.
Недавно случились еще два события, которые очень сильно повлияют на среднюю цену квадратного метра и первичного и вторичного жилья:
1 событие – Указ Президента Республики Беларусь от 30 мая 2013 г. № 246, в соответствии с которым не допускается предоставление жилых помещений (их частей) по договору найма жилого помещения частного жилищного фонда или по договору аренды жилого помещения, построенных (реконструированных) или приобретенных с привлечением льготного кредита, до полного его погашения.
2 событие — С 1 сентября в Беларуси вступит в силу президентский указ №258, ужесточающий правила выделения участков для строительства жилых домов. Площадки будут предоставляться только коммунальным застройщикам — УКСу Мингорисполкома и УКСам районов, а также юрлицам, победившим в конкурсе или аукционе по выбору застройщика.
С одной стороны, снова сужается рынок арендуемого жилья, что уже собственно и произошло. Средняя цена аренды однокомнатной квартиры – 300 долларов. Это, как правило, самые низкосортные варианты.
А с другой стороны, вводятся новые правила игры на первичном рынке, что уже вынудило коммерческих застройщиков сделать перерыв в проектировании. Получение участков по заявительному принципу отменяется. Аукцион – это выполнение определенных условий, которые, вероятнее всего, будут выражаться в обременении стройки. Обременение – это новые затраты, которые лягут на плечи застройщиков. А застройщики будут держать цену. Поэтому 2000 долларов за квадратный метр по первичке в середине 2014 года – это очень реально при сегодняшней в 1600.
Вторичка, если и приостановит обороты по росту цены предложения и по количеству сделок, то не на много.
Есть и еще один постоянно усугубляющий ситуацию фактор – серьезные инфляционные ожидания. Общество не склонно копаться в причинах роста цены предложения. Но этот рост сразу заставляет думать о том, что свободные деньги вкладываются в недвижимость.
Естественно, можно задать вопрос, а что платежеспособный спрос, ему нет предела? Да нет предела!!! Даже в самые худшие для рынка месяцы, когда сделок на вторичном рынке было меньше 600, их можно пересчитать на пальцах одной руки.
1800 долларов за среднестатистический квадратный метр – это пока предел, или планка будет поднята еще выше? Игроки рынка опасаются, что эта планка будет расти еще некоторое время.
Вот и посудите, незначительные, казалось бы, события серьезно подтолкнули рынок недвижимости к гиперактивности. Хотя если разобраться, то события весьма закономерны. В результате последовала серьезная цепная реакция, которая и сейчас многих покупателей недвижимости заставляет нервничать. И купить дорого и ждать опасно.
