В условиях сворачивания жилищного строительства и льготного кредитования, концепция одноэтажной застройки может стать реальным путем решения жилищной проблемы и подъема этого сектора бизнеса. Вот только государственный подход к ее решению должен будет в корне отличаться от того, что происходило в разгар «бума коттеджей».
В условиях сворачивания жилищного строительства и льготного кредитования, концепция одноэтажной застройки может стать реальным путем решения жилищной проблемы и подъема этого сектора бизнеса. Вот только государственный подход к ее решению должен будет в корне отличаться от того, что происходило в разгар «бума коттеджей».
Вечная проблема
Белорусское правительство решает жилищную проблему с того самого момента, как первый советский танк вошел в освобожденный Минск 3 июля 1944 года. С тех пор рождались и умирали самые разные градостроительные концепции, в результате чего сегодня мы в белорусских городах наблюдаем полный архитектурный «зоопарк» – и «сталинки», и «хрущевки», и «брежневки», и современные высотки, и частный сектор Бог весть каких лет.
Только за последние полтора десятка лет разными правительствами были разработаны несколько концепций решения жилищной проблемы. Собственно, каждый премьер-министр начинал эту работу с нуля, называя концепцию своего предшественника «практически невыполнимой». Последняя такая концепция предусматривала ежегодный рост объемов жилищного строительства на 10–15% и выглядела весьма перспективной. Однако из-за кризиса властям пришлось резко поменять курс и начать обсуждение радикального сокращения льготного кредитования. А финансовые потрясения минувшего года резко сократили число тех, кто мог бы поучаствовать в долевом строительстве жилья.
Одна из причин невыполнимости такого рода программ (и последней, в частности) – многострадальные цены на энергоносители. Сегодня в структуре затрат при производстве строительных материалов стоимость энергоносителей составляет в среднем 10–20%. Однако в цементе, стеновых материалах, стекле «энергетическая» составляющая намного выше. А ведь это именно те материалы, из которых и строится стандартный многоквартирный дом. При этом в себестоимости квадратного метра строящегося жилья примерно 50–60% приходится как раз на стройматериалы. Результат: затраты на возведение многоэтажного здания растут в лучшем случае на 10–15%, а в худшем – на 20–25% в год. То есть стоимость строительства вырастает принципиально, хороня под собой лучшие начинания белорусского правительства. А платежеспособность потенциальных покупателей жилья, наоборот, падает. Приходится искать нечто новое.
Одноэтажная Америка в белорусских условиях
Здесь уместно вспомнить термин «одноэтажная Америка». Эту концепцию можно экстраполировать на нынешние белорусские условия. В 20–30-х годах ХХ века США пребывали в Великой Депрессии, а затем выходили из нее. Именно на тот период пришелся расцвет строительства одно-двухэтажных частных домиков в пригородах американских мегаполисов – там, где земля была подешевле. Как раз тогда же происходила тотальная автомобилизация американского общества, т. е. транспортный вопрос отпадал сам собой. Американские банки, остро нуждавшиеся в клиентах, охотно подхватили начинание. Если человек мог сам купить земельный участок возле города (а они были очень недорогие), он тут же и без проблем получал многолетний кредит на строительство собственного дома. Роль местных властей свелась к минимуму: разработке единых градостроительных правил, чтобы новые частные дома не слишком сильно отличались друг от друга и не создавали откровенный разнобой в городской архитектурной среде. Также местным властям пришлось позаботиться об инфраструктуре – электро-, газо-, телефонных и водопроводных сетях, утилизации бытовых отходов, а также дорогах и социальных объектах.
Сходство с Беларусью очевидно. У нас очень низкая по европейским меркам плотность населения. То есть свободной земли, в т. ч. и вокруг городов, хватает. Со стороны государства было бы разумным свободно раздавать эту землю (в определенных пригородах, разумеется) всем желающим и нуждающимся в улучшении жилищных условий, но с одной оговоркой – начать строительство собственного дома на протяжении, скажем, одного года. При этом бюджетные средства, которые сейчас направляются (прямо или опосредованно) в строительные организации, логично было бы расходовать на создание коммунальной инфраструктуры.Серьезного обострения транспортной проблемы в жилых пригородах ожидать вряд ли придется: количество частных автомобилей за последние годы в Беларуси выросло в разы, да и ситуация с общественным транспортом более-менее наладилась.
Сравниваем дальше. В США массовое жилищное строительство за счет банковских и муниципальных кредитов создало целую индустрию, состоящую из небольших частных строительных фирм. Появилось множество новых рабочих мест, получило импульс производство стройматериалов. Америка начала «выползать» из Депрессии. Результат: и сегодня более 80% американцев проживают в «одноэтажной Америке» – огромных по площади жилых массивах, окружающих нашпигованные небоскребами центры американских городов. Да и привычка жить в кредит у американцев осталась как раз с тех лет.
Поэтому схема для Беларуси также проста и понятна: необеспеченный жильем человек бесплатно получает от государства участок земли под частное строительство, причем с готовой инфраструктурой. Стройся! Естественно, личные и семейные сбережения в такой ситуации пойдут прямиком на строительство дома. Как и значительная часть ежемесячной зарплаты. А у любого банка будет прямой стимул выдать такому человеку потребительский кредит. Кстати, государство вполне могло бы в подобных ситуациях выступать в роли поручителя по кредиту и даже частично гасить проценты.
Экономические выгоды
Экономических преимуществ у описанной выше схемы просматривается великое множество. Во-первых, вовлекаются в активный экономический оборот частные сбережения. При этом значительная часть мелких личных капиталов, заработанных незарегистрированными предпринимателями, наверняка «выйдет из тени». Банкам добавится работы и клиентов – хорошо и то, и другое. Во-вторых, на рынок сможет выйти множество малых частных строительных предприятий. А это не только налоговые поступления, но и большое количество новых рабочих мест. И стимул для белорусских строителей возвращаться с российских строек. В третьих, новый импульс для своего развития получит рынок недвижимости. В-четвертых, в новых пригородных жилых районах кто-то должен будет создавать всю бытовую инфраструктуру – мелкие магазинчики, кафе, прачечные и химчистки, СТО, АЗС, гаражи и т. д. Опять же, огромное поле деятельности для частных предпринимателей.
Далее. В условиях, когда с рынка уйдут единые крупные заказчики, вместо которых появится множество мелких, производители стройматериалов просто вынуждены будут действовать более гибко. А значит, помимо прочего, внедрять энергосберегающие технологии – чтобы снизить цены на свою продукцию и увеличить ее выпуск. Получит развитие индустрия по производству «энергетически дешевых» стройматериалов, например, различных изделий из древесины. Вот вам и частичное преодоление проблемы роста цен на энергоносители.
Понятно, что властям, и прежде всего Минстройархитектуры, придется немало потрудиться – как когда-то в Америке разработать и принять единые градостроительные нормы для «одноэтажных» жилых районов. Но перед всем этим, главное для государства, – принять принципиальное решение по реализации программы вроде «Одноэтажной Беларуси».
Фото: ByMedia.net
