Коммерческая недвижимость в Беларуси.
Рынок коммерческой недвижимости Беларуси сделал серьезный шаг вперед за последнее время, представляя все лучшие и лучшие условия для организации пространства офисов. Все ради того, чтобы «офисному планктону было комфортно». Однако аналитики все еще сетуют на то, что наш рынок офисных помещений в сравнении с европейским не столь хорош.
Так что можно найти и за какие деньги в Минске? Естественно, что мой поиск будет несколько предвзятым, но определенные выводы я сделаю для того, чтобы читатель понял, какие есть сложности в начале пути по аренде офисного помещения.
Сегодня основной объем профессиональной коммерческой недвижимости офисного назначения, существующей в Беларуси, сосредоточен в Минске. По общепринятой классификации существует пять основных классов, на которые можно разделить все офисные площади.
Классы А, В, С – коммерческие площади высокого качества. Встречаются значки «+» и «-».
Классы D, E – площади просто «другого качества».
Класс здания определяется в зависимости от его соответствия требованиям, предъявляемым к офисной недвижимости. Список требований разделен на обязательные и дополнительные.
Офисы класса «A» должны соответствовать 10 обязательным требованиям и как минимум 6 дополнительным. Это либо новые, либо полностью реконструированные здания с самым высоким уровнем сервиса.
Офисы класса «B» должны соответствовать 13 требованиям, 7 из них – обязательные. К таким офисам относят бизнес-центры, не предназначенные для представительских целей. Это качественные, в основном капитально отремонтированные здания в престижных деловых районах недалеко от центра.
Для офисов класса «C» необходимо соответствие 7 требованиям, 5 из которых обязательные. Это наименее презентабельная недвижимость с минимальным ремонтом, расположенная в старых административных зданиях.
К классу «D» относятся офисы с устаревшими коммуникациями, зачастую требующие капитального ремонта.
Офисы класса «E» – это переоборудованные нежилые помещения (цоколи, подвалы, детские сады) либо «квартирные» офисы.
Класс «А» – это наиболее престижные и дорогие офисы, расположенные в центре города и отвечающие самым высоким требованиям покупателей. Такие офисы должны иметь:
1. Локализация в центральном деловом районе или прилегающих к нему районах, расположенных вблизи транспортных развязок;
2. Профессиональный менеджмент здания с прозрачной системой бухгалтерского учета и системой «открытой книги» для учета эксплуатационных расходов, их распределения и возмещения;
3. Отдельная, четко обозначенная входная группа с фойе в офисную часть здания;
4. Чистая высота этажа (от пола до подвесного потолка) в офисных помещениях – не менее 2,7 м, как минимум в 90% используемой площади;
5. Охраняемая парковка (исключая стихийную парковку на улице) в здании или на прилегающей территории из расчета не менее одного машиноместа на 100 м2 арендуемой офисной площади;
6. Энергоснабжение из расчета, по меньшей мере, 50 Вт на 1 м2 арендуемых площадей при полном освещении и подключенном оборудовании. Обеспечение электроснабжением – по I категории либо с помощью дизель-генератора;
7. Система отопления, вентиляции и кондиционирования: по меньшей мере, двухтрубная (1 контур) система с индивидуальной регулировкой температуры для каждого арендатора, обеспечивающая четырехкратный воздухообмен в час (с подачей свежего воздуха);
8. Открытая планировка площадей с сеткой колонн, обеспечивающая гибкость планировки;
9. Оптоволоконные цифровые телефонные линии, internet-услуги в здании;
10. Коэффициент помещений общего пользования, подлежащий оплате, – не более 12%.
А также соответствовать еще минимум 6 дополнительным требованиям. Многовато, однако бизнес центры с буквочкой «А» – это лучшие, а соответственно и самые дорогие офисные площади, это новые бизнес-центры, с остекленными фасадами, «в которых щеголяет» в последнее время Минск.
Но тут оказалось не все так просто. Существует прикладная классификация отдельно БЦ-новостроек, разработанная в недрах рынка недвижимости одним очень уважаемым агентством.
Здесь все построенные бизнес-центры делятся на классы А, В, С.
Это несколько запутывает, однако информация по такой классификации оказалась весьма полной и удобной для рассмотрения.
Пару простых манипуляций в сети – и мне удалось найти на просторах Минска 4 действующих бизнес-центра класса «А», 11 строящихся объектов и 7 проектируемых. Действующие – это знаменитые БЦ «Александров Пассаж», «Немига Сити», БЦ «Виктория» и БЦ «На Мясникова».
Класс «В» по БЦ-новостройкам также был обнаружен очень легко. Здесь нашлось 22 действующих, 21 строящихся и 11 проектируемых бизнес-центров.
Класс «С» по БЦ-новостройкам представлен 14 действующими, 10 строящимися и 4 проектируемыми объектами.
Да и с цифрами по средней стоимости по аренде площадей в таких БЦ-новостройках все более или менее прозрачно. Один метр арендуемой площади класса «А» в нынешнем сентябре в среднем тянет на 34 евро с НДС, класса «В» – 20 евро, класса «С» – 16 евро, но без учета коммунальных и эксплуатационных расходов. Реальные ставки аренды, естественно, будут выше.
А что же представлено на рынке Минска по офисным помещениям низшего класса?
Открываю информацию Realt.by и, о горе, простите, даже растерялась: в редко каком предложении от собственников помещений и риэлтеров указана классность офиса.
Цены от арендодателей – ад кромешный. Стоимость аренды квартиры, выведенной в нежилой фонд и приспособленной под офис, может быть более 20 евро за квадратный метр. А в значительной части предложений – вообще значится «цена договорная».
Цена договорная – это игра, в которой нужно выставлять свою цену и торговаться с арендодателем, как на восточном базаре.
Фотографии и планы офисов тоже весьма разнообразны. Особенно радует, когда рекламируют офис класса «А», но на фото представлены только виды из окон.
В общем, у меня сложилось впечатление, что рынок офисных площадей в аренду живет по диким законам. Однако детальное изучение предложений обозначило следующие тренды:
-
Количество предложений огромно;
-
Применение классности офисов на живом рынке аренды не работает;
-
Стоимость офисов от классности зависит только в разрезе БЦ- новостроек;
-
Популярное условие – цена «договорная» – уже пошло на спад;
-
Агентства недвижимости дают очень низкие ставки аренды в рекламе;
-
Качество рекламной информации для скорого выбора остается на недостаточном уровне.
Арендаторы сетуют на то, что очень сложно найти хороший офис и за подъемные деньги. Действительно сложно. Получается, что законы классности офисных помещений – это только теория для Беларуси, а сам рынок офисов пока живет сам по себе. Цена мало зависит от классности, а больше, наверное, от личной харизмы арендатора и его способностей договариваться…
