Почему выгодно инвестировать в складскую недвижимость? Какие форматы складов популярны в Европе и активно развиваются у нас? Оказала ли пандемия влияние на складской сектор? Растут ли цены на аренду и поменялась ли заполняемость складов? Что ждет отрасль в будущем? Эти и другие вопросы портал по коммерческой недвижимости Megapolis-real.by обсудил с учредителем группы компаний «Белпромстрой» Александром Мурашко.
— Какие преимущества инвестирования в складскую недвижимость в Беларуси?
К таким преимуществам можно отнести:
- Стабильный спрос на складскую недвижимость в Беларуси. Однако не всегда стабильно предложение, в первую очередь это связано с его ограниченностью. Периоды кризисов вносят свои коррективы в принятие решений девелоперами о развитии тех или иных проектов. В складской недвижимости достаточно длинные сроки окупаемости и высокий порог входа, не все инвесторы готовы к таким цифрам.
- Складская недвижимость в хорошей локации всегда может быть перепрофилирована под торговую либо производственную. Естественно, это требует определенных капиталовложений. Тут нужно оставаться гибким, учитывать потребности рынка, развиваться и меняться в соответствии с требованиями и пожеланиями клиентов.
- Складская недвижимость является достаточно ликвидным залогом при кредитовании.
— Можно ли сказать, что инвестирование в складскую недвижимость больше подходит для непрофессиональных инвесторов, чем инвестирование в офисную или в торговую? Почему?
Инвестиции в складскую недвижимость — это не только приобретение либо строительство для дальнейшей сдачи в аренду, здесь нужен профессиональный подход к управлению такими активами.
Удобно, когда застройщик предлагает клиентам «сервис под ключ»: обслуживание территории самих зданий, взаимодействие с различными контролирующими органами (исполком, пожарный, санитарный, экологический надзор и др.). Понятие «Сервис под ключ» может включать в себя цикл работ по адаптированию помещения путем изменения планировочных решений, сетей связи и коммуникаций, перепрофилирование, изменение назначения помещений.
Нашими клиентами и партнерами в области оказания услуг складской логистики были компании из самых различных отраслей и сфер деятельности — от красок и мебели, продуктов питания, лекарственных средств до компьютерной техники и бытовой химии. У каждой из этих товарных групп — своя специфика, определенные требования к температурному режиму, влажности, системе вентиляции, освещенности помещения, товарному соседству.
— Начиная от какой суммы можно задуматься о том, чтобы инвестировать в эту складскую недвижимость? И какую отдачу стоит ожидать? Как поменялись эти цифры после коронакризиса?
— По моему мнению, порог входа для инвестиций в данную сферу начинается от $200 тысяч. Для частных инвесторов может быть интересен такой формат, как Light Industrial.
Light Industrial — производственно-складские объекты площадью от 200 до 2000 кв. метров, имеют повышенный спрос у представителей малого и среднего бизнеса.
Этот сегмент давно развит и популярен в Западной Европе и США. Там уже есть профильные девелоперы этого рынка, акции которых торгуются на мировых биржах. Частному инвестору для инвестирования предлагаются небольшие форматы Light Industrial — MINI площадью от 200 до 400 кв. метров.
Такой формат зданий (блоков) востребован среди небольших предприятий — им нет смысла возводить или же арендовать огромные площади под хранение или производство. Это ИП, небольшие сельскохозяйственные, сервисные, дистрибьюторские и торговые компании, онлайн-магазины, которым необходимо где-то хранить продукцию для дальнейшей ее реализации конечному потребителю, либо сырье для дальнейшего производства. Объекты часто дополнительно оснащаются административно-офисными помещениями, что оптимизирует рабочие процессы фирмы.
Доходность инвестиций в складскую недвижимость варьируется в пределах 8-10% годовых. Этот показатель выше, чем в аренде жилой недвижимости, но ниже, чем в аренде офисной и торговой.
— Как повлиял COVID-19 на сферу складской недвижимости?
— Коронакризис еще не закончился, точные цифры считать рано. Он однозначно будет иметь более глубокие и длительные последствия, чем в рамках этих полгода. Пока могу отметить, что этот кризис в меньшей степени повлиял на складскую недвижимость, чем на офисную и торговую. Многие офисы опустели, сотрудники работали удаленно, поток посетителей торговых центров сильно снизился.
Это связано с тем, что первый удар всегда приходится на розничную торговлю, а затем на оптовую. В России из-за строгого карантина возрос спрос на складскую недвижимость в этот период — по сути, склады превратились в магазины.
На примере нашего бизнеса видим, что общая вакантность складских площадей по группе компаний не изменилась: кто-то сократил складские площади, кто-то наоборот расширился. Увеличили свои складские площади интернет торговля, некоторые компании продовольственного ритейла. Конечно же, арендный поток снизился, цифры доходности по проектам уменьшились.
Можно проследить общую тенденцию: в периоды кризисов увеличивается доля сделок по аренде и уменьшается доля по приобретению в собственность. (График 2005-2019 гг.).
— Какие новые форматы складов, на Ваш взгляд, могут быть востребованы в Беларуси? Для каких сфер?
— Кроме формата Light Industrial, отмечу также формат складов «фулфилмент» (fulfillment), он популярен в сегменте E-commerce. Позволяет осуществлять полный комплекс операций с товаром от момента его поступления на склад до передачи конечному потребителю.
Формат складов самообслуживания Self Storage – склад самообслуживания, предназначенный для хранения личного имущества. Обычно он арендуется в профильной компании на краткосрочный период (время переезда, сезонного хранения и т.д). Многие компании, а также частные лица сдают на хранение мебель, выставочные образцы, остатки непроданных товаров, архивные документы, офисное или промышленное оборудование, сезонную мебель для летних кафе, зимой холодильники, которые стоят летом в парке.
— Есть ли перспективы многоуровневых складов в Беларуси? Насколько сейчас развит этот формат у нас и в мире?
— Не думаю, что в Беларуси девелоперы будут строить многоуровневые склады для сдачи в аренду, слишком высока стоимость оборудования. В основном такие склады строятся по принципу build-to-suite под конкретного клиента в собственность. Да и в целом такие склады имеют ограниченный спрос, не всем они подходят.
Как правило, такие склады востребованы у операторов с большой номенклатурой товаров. У них высокий удельный вес мелкоштучного хранения по сравнению с паллетным — автомобильные запчасти, одежда, обувь и т. д.
Могу привести примеры по высоте складов в разных странах:
- Скандинавия, Северная Европа и Япония уже давно отдают предпочтение многоэтажным механизированным и автоматизированным складским помещениям, расположенным вблизи крупных городских центров. Всем, чем можно управлять, здесь управляют роботы — это в первую очередь можно объяснить высокой стоимостью трудовых ресурсов.
- В Северной Америке склады, наоборот, в основном невысокие и предназначены для автопогрузчиков. Они могут находиться на окраине крупного города или даже в 250 километрах от рынков сбыта.
- Склады в развивающихся странах Центральной и Южной Америки исторически были маленькими — площадью до 3000 кв. м и высотой менее 6 метров.
Структура площадей в различных регионах также отличается: если раньше в дополнение к складским площадям арендаторам предлагалось до 10% мезонина* и до 10% офисов, то сейчас у девелоперов более гибкая политика – арендатор в большинстве случаев сам определяет количество необходимых ему мезонинов и офисов.
В России, например, все чаще отказываются от мезонина. Наверное, потому что там газ дешевый. В Европе такого не наблюдается.
Складской мезонин — надстройка для увеличения этажности склада
— Изменились ли ставки аренды по складским помещениям?
Со второго квартала 2018 года снижался показатель вакантности складских площадей, соответственно, ставки росли (плюс 0.5-1 евро к каждому классу складов). Кризис 2015-2016 годов сформировал отложенный спрос, это можно было наблюдать как в Беларуси, так и в России. Но ставки даже в период 2018-2019 годов не достигли значений 2013 года и, думаю, такими высокими они уже не станут никогда.
Сейчас снижение ставок носит временный характер, скидки предоставляются индивидуально, оформляются дополнительными соглашениями. Не только складской бизнес, но и другие сферы в ожидании — как будет развиваться ситуация с пандемией? как закончится год?
— Какая доля вакантных площадей на текущий момент?
— Вакантность складов класса А близка к нулю и находится в пределах 1-2%, по складам класса B в пределах 3-4%. Качественные складские площади востребованы, ритейл-операторы укрупняются, на наш рынок приходят новые.
— Справедливо ли утверждение, что стоимость софт-оборудования для современных складов сопоставима со стоимостью объекта недвижимости?
— Cтоимость софт-оборудования хоть и велика, но все же гораздо меньше, чем стоимость объекта недвижимости. Если взять все оборудование автоматизированного складского комплекса целиком, особенно если в нем установлена стеллажная системой мезонинного типа, тогда да — стоимость может быть и выше. Такие склады индивидуального исполнения создаются под специфику логистических операций конкретного бизнеса.
— Заметна ли уже сейчас трансформация складов в Беларуси?
— Если сравнивать десятилетие к десятилетию, то разница будет существенной, а если вспомнить то, что в Беларуси было после распада СССР, то это вообще «небо и земля».
Складской рынок в Беларуси молод и амбициозен, но уже достаточно зрел. С учетом географии нашей страны и расположения столицы в центре, считаю, что недостаточное внимание уделяется развитию формата Cross docking*, здесь трансформация просто необходима.
* Cross docking — низкие склады без стеллажей
Я часто бываю на международных выставках, посвященных складским технологиям, инновациям и автоматизации работы склада. В конце прошлого года на форуме «Склады России» в Санкт-Петербурге один эксперт высказал интересную мысль: «Можно сколько угодно говорить о том, что мы отстаем от Запада, но ведь именно в этом и состоит наше преимущество!
То, что сегодня происходит на Западе, завтра придет к нам. А значит, мы можем с точностью 90% предсказывать будущее, планировать свой бизнес, учитывать их ошибки и не повторять их в своей работе.
Мы жалуемся, вместо того чтобы понять, как хорошо мы устроились!»
Белорусам в этом плане еще лучше. Мы не только опыт Запада можем применять, но и опыт России с поправкой на масштаб страны и отдельных регионов. Только в Беларуси есть свои особенности — мы более бережно относимся к площадям: строим столько, сколько нужно, стараемся занять каждое паллетоместо и посчитать каждый киловатт электро- и теплоэнергии.
— Настолько е-коммерс развивает рынок складской недвижимости?
— E-commerce — основной драйвер спроса складских площадей во всем мире, это тенденция последнего десятилетия. Конечно, пандемия значительно ускорила развитие интернет-торговли во всех странах. Не знаю, какие цифры сейчас, но справочно — до вируса доля онлайн-торговли в Беларуси была менее 7%, в России 8-9%, Британии — 15%, Европе — 14%, США — 30%. Как видим, нам есть куда расти.
— Как должен выглядеть складской комплекс через 10 лет, чтобы быть успешным?
«Умные здания». Постепенно будет возводиться всё больше интеллектуальных зданий, оснащенных информационными технологиями для связи с системами здания, людьми и глобальной окружающей средой. Мы также стараемся оснащать наши объекты различными интеллектуальными технологиями и системами диспетчеризации.
Так, наша служба энергетика может даже с домашнего компьютера или с мобильного телефона отслеживать температуру внутри помещений, регулировать ее в режиме онлайн, выявлять ошибки и сбои в работе систем здания.
Фото: hype.tech
Немаловажное значение имеет месторасположение логистического комплекса — это прямо влияет на транспортные издержки и на наличие рабочей силы.
Сокращение работников. Численность работников, занятых в складской логистике, с каждым годом будет сокращаться.
Уже сегодня крупные западные компании вкладывают огромные средства в инновации, обеспечивающие более удобное, точное и безопасное выполнение всех операций. Эти технологии тестируются уже сегодня и, возможно, через 5–10 лет получат широкое распространение в логистических центрах и хабах.
Например, в декабре 2019 года компания DB Schenker сообщила, что в рамках пилотного проекта в своем распределительном центре в Лейпциге тестирует роботизированный склад. Этот проект не предполагает модернизации всего оборудования, а просто добавляет в работу склада машины с искусственным интеллектом, которые совершают меньше ошибок, чем человек, и отлично переносят большие нагрузки. Пока что эта технология слишком дорога, но ее планируют внедрить уже в течение нескольких лет, в том числе и на российских складах компании.
Умные очки для навигации. Еще одним примером может служить то, что сегодня многие международные логистические компании используют устройства вроде Google Glass для своего складского персонала. Google Glass — это умные очки, которые облегчают навигацию складского персонала и оставляют руки свободными для любых манипуляций при комплектации заказов.
Автоматизированных складов в мире будет появляться всё больше и больше, за ними действительно будущее. Возможно, полного отказа от использования человеческого труда в этой сфере и не произойдет, но доля участия человека будет максимально снижаться, труд станет инновационным, квалификационные требования к складскому персоналу существенно возрастут.
Автор: Диана Каленик
