«Условия, которые предлагает государственный застройщик, всегда принимаются. Но если с такой же ситуацией в суд приходит частник, он никогда не выигрывает. Жилец получает все, что захочет, так как люди знают, что затягивание сроков начала строительства – колоссальные убытки. Уже даже появилась «плеяда» юристов, которые активизируются всякий раз, когда намечается строительство объекта со сносом», – говорит Ирина Юзвак, директор информационно-аналитического агентства «Бизнес-новости», которое провело масштабное исследование строительного рынка страны.

Растут только долги

– Во многих странах строительство – важный показатель развития экономики, поэтому рынки пристально следят за ситуацией в этой сфере, – сказала Ирина Юзвак, начиная свое выступление на конференции «Практика реализации экономической стратегии», которая проводилась на прошлой неделе Республиканской конфедерацией предпринимательства. – В 2016 году строительство повлияло на экономику Беларуси катастрофически.

Ни один регион страны не показал положительную динамику по вводу жилья в эксплуатацию по сравнению с прошлым годом.

Наихудшая динамика – в Минске: минус 31,6% относительно прошлого года. Неутешительна ситуация и по показателям отрасли:

• инвестиции в основной капитал: -19,5%;
• объем выполненных строительно-монтажных работ: -16,7%;
• затраты на приобретение машин и оборудования: -24,3%;
• прибыль от реализации продукции: -34,2%;
• выручка от реализации: -9,3%.

Отрицательный рост наблюдался в таких показателях как:

• количество убыточных организаций строительства: +58,2%;
• просроченная кредиторская задолженность по налогам и сборам, соцстрахованию: в 2,3 раза;
• просроченная внешняя дебиторская задолженность: в 2,1 раз;
• просроченная задолженность по кредитам и займам: в 2 раза.

Украинские «тёплые кредиты»

Но строительство это не только количество введенных метров жилья. Производство в строительной сфере также демонстрирует неутешительную статистику. Заметно выросли показатели только по стеклу листовому и то по причине украинских «теплых кредитов».

Правительство Украины заинтересовано в снижении потребления энергоносителей, поэтому приняло госпрограмму, которая компенсирует закупку соответствующих стройматериалов. Только благодаря ей некоторые беларусские предприятия и сумели выжить. Основным товаром, который украинцы покупали у нас по «теплым кредитам», и было стекло для замены окон.

На что хочется обратить внимание: чаще всего стройматериалы выпускает мелкий частный бизнес. И снижение темпов производства окон на 24 процента – цифра, общая по всему рынку. Что же касается количества предприятий, то процентов 80 производителей окон уже фактически умерли. У многих компаний, выпускающих сопутствующие товары, основная проблема – заказчики-госорганизации, которые не рассчитываются, так как им не выделяется финансирование. То есть снижение финансирования госзастройщиков влечет цепочку неплатежей.

На руках у населения более 8 млрд. долларов

Еще один яркий тренд года – снижение количества сделок купли-продажи жилья. Часто можно услышать мнение, что жилье не покупают, так как у людей нет денег. Но падение темпов строительства происходит не по этой причине. Данные по валютным депозитам за январь-октябрь 2016 года показывают, что на руках у населения более 8 млрд. долларов. Фактически наши граждане уже могут создавать отдельное государство. Ведь золотовалютный резерв страны – 5,3 млрд. долларов. Чистая продажа валюты населением за этот период составила более 2 млрд. долларов. У людей есть деньги и большой отложенный спрос. Но когда им говорят, в том числе, с высокой трибуны, что квадратный метр должен стоить не 800 долларов, а 300, люди, разумеется, предпочитают подождать, пока стоимость жилья снизится до 300 долларов.

Читайте также: Ярослав Романчук: «Вопрос нашему МИДу и правительству: почему мы не убедили Маска строить завод Tesla в Беларуси?»

Обременения застройщиков и предтендерный анализ

В Минске катастрофически не хватает участков. На государственном уровне не скрывают, что частных застройщиков хотят выдавить любой ценой. Но это не способствует развитию бизнес-среды, не вызывает доверия к государству и желания с ним сотрудничать даже при наличии закона о государственно-частном партнерстве. Те земельные участки, которые сегодня есть, обременены такими условиями, которые увеличивают стоимость строительства в лучшем случае на 30 процентов. Приведу типичный пример, с которым сталкиваются частные застройщики: предприятие уже заплатило деньги, приступило к строительству, вырыло котлован и обнаружило… свалку железобетонных конструкций. Смета строительства тут же вырастает в два раза.

Еще одна проблема – отсутствие независимого предтендерного анализа, когда участок выставляется на аукцион. Заканчивается это тем, что победителем становится организация, предлагающая цену в разы ниже, чем другие участники тендера. Её выбирают, но оказывается, что компания не способна выполнить условия. В итоге, когда уже вырыт котлован, проект корректируют: вычеркивают паркинг, детский сад и проч. В итоге город ничего не получает. По сути, налицо – серьезный коррупционный момент. В этом году многие наши клиенты обращались за проведением предтендерного анализа, чтобы понять не только среднюю стоимость услуг на рынке, но и оценить по конкретным участникам тендера и их тарифам, способны ли те обеспечить выполнение заказа. Многие тендеры были выиграны именно благодаря независимому предтендерному анализу. Я считаю, что такая экспертиза должна проводиться. Это позволит исключить коррупцию, а город получит необходимые объекты в срок.

Неравные права государственных и частных застройщиков

Еще один вопрос, который хочется затронуть, – неравенство застройщиков. Оно начинается еще на этапе получения участка. УКСам земля в Минске достается без аукциона. Это уже неравные условия. Частные строительные компании получают землю с аукционом и либо «котом в мешке» (ведь неизвестно, что ты купил), либо с серьезным обременением – сносом, переселением и проч. И в случае судебного разбирательства, если есть недовольные жильцы, суд всегда на стороне госзастройщика. Условия, которые предлагает он, всегда принимаются. Но если с такой же ситуацией в суд приходит частный застройщик, он никогда не выигрывает дело. Жилец получает все, что захочет, так как люди знают, что затягивание сроков начала строительства – колоссальные убытки. Уже даже появилась «плеяда» юристов, которые активизируются всякий раз, когда намечается строительство объекта со сносом. Доходит до того, что они сами приезжают и начинают рассказывать гражданам, как поступить, преследуя собственные выгоды. Так не должно быть. Подготовку участка может осуществлять город, тем более, что частные застройщики готовы платить за это. Нужна структура, которая бы занималась выселением, созданием инфраструктуры… После этого готовые участки можно выставлять на аукцион с участием государственных и частных застройщиков. И у них будут равные условия.

Второй момент – договоры, которые заключает город. Необходимо, чтобы они были представлены едва ли не в открытом доступе. Иначе вопрос: почему с одним застройщиком город подписал договор на одних условиях, а с другим – на других? Приведу пример: получая участок, застройщик готовит инфраструктуру. Это – огромные затраты для любой строительной компании. И когда многое уже сделано, на участок, на котором изначально было согласовано 15 домов, внезапно приходит новая молодая, мало известная на рынке компания, которая строит шестнадцатый дом. Причем город разрешает ей подключить к этому шестнадцатому дому инфраструктуру, которую создавал другой застройщик. Ввиду того, что изначально были меньше затраты, новый застройщик дает меньшие цены и ломает продажи тому застройщику, который изначально строил 15 домов и создавал инфраструктуру. Все это сильно влияет на рынок и то, что случаются перекосы с ценами на жилье.

Главная задача государства

Бизнес растет в благоприятной среде, а не благодаря дотациям. Дотации расслабляют и не позволяют развиваться. Как-то мы изучали китайский рынок строительной и дорожной техники. Думали: Китай, огромная страна, неповоротливая… Но нет. Там нет дотаций и кредитов, но власти оперативно реагируют на условия ведения бизнеса. Например: в какой-то момент компании из конкретной сферы перестали обращаться за кредитами. Банки реагируют молниеносно: что случилось? Компании отвечают, что из-за повышения экспортных пошлин предприятия стали не конкурентоспособны, возникли проблемы с экспортом… И тут же за считанные недели на данную продукцию экспортные пошлины обнуляются. Это позволяет предприятиям стремительно наращивать экспорт и вновь брать кредиты. Спустя какое-то время вопрос с пошлиной как-то регулируется.

Сегодня много говорят о стратегии экономического развития Беларуси. Думаю, принцип её построения такой же, как стратегии компании: надо понять цель, чего мы хотим достичь? Какими показателями можем представить эту цель? Как и за счет чего будем их добиваться? Каковы ключевые отрасли? Если мы выделяем их, значит, понимаем, что в них сейчас происходит, что на них влияет? Если какие факторы мы можем изменить, а какие-то – нет, значит, надо что-то менять с самими отраслями, чтобы факторы не оказывали на них такого негативного влияния. Так выстраивается понятная пошаговая концепция, инструкция по реализации стратегии и её достижению.

Читайте также: «Бюджет формируется тайно, а источников роста у экономики нет»: Владимир Карягин и другие эксперты на конференции РКП

Фото: Глеб Канаш.