USDКурс снизился 1.9366
EURКурс снизился 2.3198
23 марта 2017

Санкции против застройщиков и время «Ч» для инвесторов: Екатерина Забелло о проблемах рынка офисной недвижимости

В Минске стали меньше строить, есть проблемы с привлечением иностранных инвестиций и часты санкции к застройщикам. Об этих и других проблемах рынка офисной и торговой недвижимости в рамках тематического обзора от компании Colliers International рассказала адвокат, партнер адвокатского бюро «ВМП Власова, Михель и Партнеры» Екатерина Забелло.

Проблемы рынка офисной и торговой недвижимости

Опыт работы бюро последних лет показывает, что в обозначенном сегменте скопилось много проблем. В список наиболее острых входят:

  • Недострой из-за прекращения финансирования. 
  • Сокращение количества реализуемых проектов. Во многом, по мнению экспертов, это связано с  исчерпавшей себя практикой заключения инвестиционных договоров.
  • Снижение ставок аренды и рост количества свободных площадей в новых объектах (рост вакантности).
  • Необходимость перепрофилирования и редевелопмента ряда площадей. Речь о давно возведенных объектах, которые сегодня морально устарели. 
  • Сложности с финансированием строительства и обеспечением кредитных ресурсов.
  • Санкции по инвестдоговорам. Завершаются сроки строительства по договорам, заключенным несколько лет назад, и наступило время «Ч», когда инвестор вынужден платить штраф за то, что невнимательно читал договор.

Санкции за промедление 

Еще одна актуальная проблема – несвоевременный ввод объектов недвижимости в эксплуатацию. Это чревато санкциями, штрафами, потерей прав на земельный участок, невозможностью переоформить эти права.

Например, у тех, кто строил объекты по инвестиционным договорам и не успел вовремя ввести их в эксплуатацию, истек срок землепользования. Они рискуют вовсе утратить права на землю. Что с этим делать, долго не знало ни государство, ни инвесторы. Де-юре эту землю можно выставить на аукцион, но когда на этом участке стоит уже практически готовый объект, искать нового инвестора, как минимум, не разумно. После внесения изменений в Декрет №10 об инвестиционном договоре появились пути решения проблемы без изъятия земельного участка и проведения аукциона. 

А именно: если инвестор возместит предоставленные льготы, заплатит все, что государство  может насчитать, тогда есть надежда, что  достроит то, что начал. Раньше даже такого решения не было, и массовой практикой были санкции по инвестдоговору. Учитывая, что государство одновременно арбитр и сторона инвестиционного договора, чаще всего оно направляет договорные отношения в административное русло.

Самовольный  «захват» земли

Еще одна проблема – что часто земля, на которой идет строительство, вдруг оказывается самовольно занятой. Как это происходит? Участок предоставляется застройщику на срок строительства. Но ввиду сложностей работы обычно заканчиваются в последний день землепользования. Условно, 1 января нужно ввести объект в эксплуатацию и на этот срок подписывают документы. Дальше нужно получить землю для обслуживания объекта недвижимости. А это – масса инстанций и новых разрешений, что может занять время от месяца до бесконечности. Вот как раз на этот период между прекращением права пользования землей для строительства и возникновением новых прав  на её обслуживание застройщик оказывается в роли самовольного «захватчика» земли, что для него самого большой сюрприз. За весь этот период он вынужден заплатить в бюджет десятикратную ставку земельного налога. Единственный на сегодня вариант решения  – получать землю на строительство с некоторым запасом.

Арендаторы в неволе у арендодателей

Нежелание арендодателей пересматривать условия ранее заключенного договора аренды – еще одна частая причина обращений к адвокатам. Чтобы гарантировать свое будущее, на старте строительства  девелоперы заключали предварительные договора с потенциальными арендаторами. Сегодня рыночные условия этих договоров не актуальны – арендные ставки тогда были выше. Отсюда  и проблема. Что с этим можно сделать?

1. Анализировать договор аренды  на стадии его заключения. Если в нем будет написано «сторона в праве в одностороннем порядке расторгнуть» - это судебный порядок выхода из договора аренды. Если «сторона в праве в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора» - это внесудебный порядок. В этом случае для расторжения документа достаточно отправить уведомление о своем решении. 

2. Проанализировать другие основания для расторжения договора. В их числе может быть изменение свойств имущества, то есть объект становится уже не подходящим для аренды. Если в договоре не указан срок, и он считается заключенным на неопределенный период, сторона  вправе отказаться от него в любой момент, отправив уведомление.

Предварительный договор аренды vs. основной

Похожая проблема – отказ сторон от заключения основного договора аренды при наличии предварительного договора. 

Для обеих сторон – арендатора и арендодателя – будут полезны следующие рекомендации:

  1. На  этапе заключения предварительного  договора нужно проверить наличие, так наз. существенных условий. Без них договор не будет считаться заключенным и этим может апеллировать сторона, нежелающая заключать основной договор. Существенными условиями для договора аренды, прежде всего, считают детальное описание объекта. Если на момент строительства еще нет понимания, что это будет, правьте предварительный договор по мере того, как объект приобретает конкретные характеристики и черты. Нельзя сказать «левая половина пятого этажа». Это должен быть четко описанный объект в конкретных границах, нужно максимально конкретизировать об аренде чего в будущем идет речь. Арендная плата должна быть определена в предварительном договоре, как сроки и порядок ее уплаты, если речь идет о государственной собственности – это требования указа Президента.
  2. Когда подходит срок заключения основного договора, предложение о его заключении необходимо направить письменно. Без этого, позже сторона может отказаться  от его подписания по умолчанию. 
  3. Кроме того, существует практика, так называемого  понуждения к заключению договора через суд. Договор автоматически считается подписанным, как только сторона получает решение суда по этому поводу.

Конфликты между собственниками

Нередко между несколькими собственниками одного объекта недвижимости возникают  спорные ситуации, когда владельцы не могут договориться, как управлять и развивать свою собственность. Например, кто-то один чувствует себя единоличным собственником и распоряжается местами общего пользования: вешает рекламу, расставляет кофе-точки в коридорах. В этом случае, остальные владельцы имеют полное моральное и юридическое право поучаствовать в доходах от его действий и потребовать участия в принятии подобных решений. Во избежание таких ситуаций застройщику стоит принимать решение об управлении имуществом еще до ввода его в эксплуатацию. 

Узкое место законодательства о землепользовании

К сожалению, механизмов привлечь финансирование не так много и они ограничены законодательством о землепользовании. 

Так, финансирующие организации, в большей степени западные банки, которые вкладываются в недвижимость,  не могут получить нормальное обеспечение по кредитованию – то есть быть уверенными в том, что долг будет им возвращен. Передавать здание в ипотеку можно только с одновременным залогом права аренды земли, но  только если за право заключения договора аренды взималась плата. А инвестдоговоры это исключают. Выходит, плата не взималась – не может быть передано право аренды земли в залог. По крупным объектам выход из этой ситуации – только через адресные решения Президента. 

Кроме того, серьезно ограничен круг субъектов, которые могут быть залогодержателями права аренды земли. Это либо белорусские банки, имеющие специальное разрешение (лицензию), Международная Финансовая Корпорация, Евразийский банк развития и Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР). 

То есть западный банк – западая финансирующая организация – не может получить в залог право аренды земельного участка, где что-то строится. Это ведет к  проблеме привлечения иностранных инвестиций. 

Елена Курец






Будь в курсе событий
Подпишитесь на наш пятничный дайджест, чтобы не пропустить интересные материалы за неделю