USDКурс снизился 1.9366
EURКурс снизился 2.3198
20 марта 2017

Рост количества отелей опережает спрос, а офисы класса А и В1 по-прежнему в дефиците: анализ рынка от Colliers International

В ближайшие пять лет в Минске будут востребованы такие направления как: инвестиционные сделки, управление недвижимостью и реновация существующих объектов, считают в Colliers International. Компания представила обзор развития рынка коммерческой недвижимости в Минске за 10 лет и сравнила его с ситуацией в  Прибалтике. 

Тренды за 10 лет 

10 лет назад рынок качественной коммерческой недвижимости (офисы, торговые и складские помещения) только зарождался. Сегодня сток объектов этой категории – 1066,8 кв. метров, что сопоставимо с небольшими европейскими столицами.

Как отметил Денис Четвериков, директор департамента исследований и консалтинга Colliers International, в расчетах прогноза роста недвижимости специалисты учитывают экономические показатели страны в целом и города, в частности. Например, размер среднемесячной зарплаты беларусов аналитики используют для расчета емкости рынка торговых центров. Не смотря на то, что в валюте зарплата за десятилетие выросла несущественно – всего на 13%, рынок торговых центров вырос в 4–5 раз. По обеспеченности торговыми площадями на душу населения Минск уже можно сравнить с крупными городами России. Девелоперы должны учитывать экономические показатели при строительстве новых объектов, проводить маркетинговые исследования. 

Бизнес-парк сегодня испытывает дефицит арендаторов. Специалисты отмечают большой рост количества офисов по отношению к валовому региональному продукту Минска. Только за минувший год в столице введено в эксплуатацию 10 бизнес-центров суммарной площадью более 91 тыс. кв. метров. Интересно, что основные арендаторы офисных площадей – представители IT. 

Динамика роста рынка отельной недвижимости сегодня опережает спрос. По сравнению со странами Восточной Европы Минск лидирует по количеству номеров на количество иностранных гостей. Как отмечают аналитики, хотелось бы большей заполняемости отелей. При этом большие надежды связаны с введением пятидневного безвизового режима для туристов. 

Качественный рывок коммерческой недвижимости

За прошедшие 10 лет существенно изменились качественные характеристики коммерческой недвижимости. Если в 2007 году о дополнительных услугах и сервисе в офисных зданиях речи не было, то сегодня офисы проектируют с учетом их потребительских свойств. Наличие конференц-залов, кухонь, фитнес-залов, велопарковок и обеспеченность машино-местами стали нормой. При этом, как подчеркивает Денис Четвериков, Минск испытывает дефицит качественных офисных площадей класса А и В1 – найти свободные квадратные метры в центре города со всеми дополнительными услугами сегодня проблематично. 

В Минске появились склады высокого класса А и В. По итогам минувшего года специалисты отмечают потребительский интерес к недвижимости такого уровня. Это связано с ценовой доступностью и ростом предложения: за 2016 год современных складов стало больше почти на 73 тыс. кв.метров. 

Качественный рывок произошел в  сегменте торговых центров.  Десять лет назад не было фуд-кортов, развлекательных зон. Сейчас арендаторы уделяют больше внимания досуговой составляющей. Улучшается внутренняя и внешняя отделка зданий, появился естественный свет в галереях. 

Аналитики говорят, что новые торговые центры не только создают новые площади, но и влияют на конкурентоспособность уже существующих ТЦ. По этой причине возможна ротация: бренды станут выбирать более успешные проекты, что подстегнет уже существующие ТЦ изменить концепцию. 

В целом минувший год для рынка торгового девелопмента эксперты называют успешным – в Минске введены в эксплуатацию два значимых торгово-развлекательных объекта – Galleria Minsk и Dana Mall.

При этом спрос на рынке торговой недвижимости падает. Впервые за 10 лет произошло существенное снижение розничного товарооборота (РТО).

Падение ставок аренды в Беларуси

Неблагоприятная экономическая ситуация в стране привела к падению арендных ставок на коммерческую недвижимость. Например, офисы класса В1, которые когда-то сдавали по 30-35 евро за 1 квадратный метр, сейчас сдают за 12. Ставки сильно падали в 2014–2015 гг. и только в 2016-ом году падение прекратилось. По ряду востребованных объектов наметился ощутимый рост – 5 %. Арендодатели стали повышать ставки.

Но в сегменте складов спрос так и не вырос – сказалось замедление производства и сокращение внутренней и внешней торговли.

Минск сопоставим с крупными городами Прибалтики

Как отметил Михаил Морозов, управляющий партнер Colliers Internstional в Беларуси и странах Балтии, Минск показывает хорошую динамику развития рынка. К примеру, сток качественной офисной недвижимости сопоставим со столицами Прибалтики. Но несмотря на серьезный рост рынка офисной и торговой недвижимости в Минске, в пересчете на тысячу жителей в Эстонии, этот показатель в три раза выше.

Качественных объектов – офисов класса А, соответствующих требованиям международных операторов, в прибалтийских столицах ощутимо больше, чем в Минске. По прогнозам экспертов, в Минске будет развиваться сегмент В1 и В2. В целом рынок недвижимости развивается не так быстро, как в других развитых рынках на стадии их формирования. 

Ставки аренды  снизились не только в Беларуси, но и в Прибалтике. Эта корректировка связана с экономическим циклом, увеличением конкуренции и возможностями  арендатора. 

Количество крупных инвестиционных сделок (продаж), за которым, по мнению экспертов, будущее рынка недвижимости, в Прибалтике ощутимо больше, чем в Беларуси, что говорит о зрелости рынка. 

Перспективы беларусского рынка недвижимости

Как отметил Андрей Павлышко, партнер, управляющий директор Colliers International, сток коммерческой недвижимости уже наработан. И если за прошедшие 10 лет в Беларуси наиболее востребованными были услуги, необходимые  девелоперам на стадии строительства и заполнения рынка, то сегодня у них растет потребность работать с готовыми объектами: повышать их эффективность, уменьшать затраты.  Кроме того, по ряду торговых, офисных объектов истек срок, в течение которого они приносят нормальный доход, и назрела необходимость их реконцепта. Поэтому  в ближайшие пять лет на рынке будут востребованы такие направления как: инвестиционные сделки, управление недвижимостью, реновация существующих объектов недвижимости. 

Эксперт также отметил активность на рынке коммерческой недвижимости местных локальных компаний, которые сменили иностранных международных клиентов.

У аналитиков присутствует «осторожный оптимизм» и надежда, что наша страна по мере формирования и развития рынка придет к обороту крупных, заполненных арендаторами объектов.

Автор: Елена Курец. Фото: well-drill.com.tw






Будь в курсе событий
Подпишитесь на наш пятничный дайджест, чтобы не пропустить интересные материалы за неделю