Отдел консалтинга и аналитики агентства недвижимости «ТВОЯ СТОЛИЦА» подготовило анализ итогов 2016 г. и прогноз в отношении новостроек Минска на 2017 г.
В 2016 году количество совершенных сделок купли-продажи на первичном рынке жилья по сравнению с 2015 г. увеличилось на 15%. Причина – высокая покупательская активность во втором полугодии прошедшего года. Хотя начало 2016 г. по части совершения сделок было не результативным: несмотря на стабильное количество обращений число сделок снижалось. Прямое влияние на это оказывал курс доллара, который рос до середины февраля: покупатели сомневались, что смогут осилить покупку квартиры.
График изменения официального курса беларусского рубля по отношению к иностранным валютам, устанавливаемого Национальным банком Республики Беларусь
Но уже в марте вместе с начавшимся снижением курса доллара ситуация начала меняться. До июля включительно наблюдался рост активности покупателей. В последующие месяцы и вплоть до конца года спрос стабилизировался на высоком уровне.
– Стабильно высоким во втором полугодии 2016 г. оставалось как количество запросов на приобретение квартиры в новостройке, так и количество совершаемых сделок купли-продажи, – рассказывает руководитель «ТВОЯ СТОЛИЦА ∙ НОВОСТРОЙЦЕНТР» Наталья Пичуха. – В отличие от начала года покупатели уже не просто были в ожидании снижения цен или уникальных акционных предложений квартир, а готовы были покупать «здесь и сейчас».
Несмотря на начавшуюся во втором квартале 2016 г. активизацию покупателей, средняя цена предложения кв.м. на рынке новостроек за первое полугодие снизилась на 11%. Но уже с середины лета наступил период стабилизации, который продолжался до конца года с незначительными колебаниями средней цены в пределах 1%.
Динамика изменения средних цен на новостройки в 2016 г., USD/кв.м.
Наибольшим спросом в 2016 г. у покупателей пользовались новостройки классов «Эконом» и «Стандарт». Для названных классов качества, цена кв. м. и итоговая стоимость квартиры по-прежнему оставалась главным критерием выбора. Подтверждением тому служит практика продаж квартир широкому кругу лиц УКСами – за счет установления стоимости квартир на 20% ниже среднерыночного уровня, десятки квартир распродавались буквально за одну ночь. Людей не останавливало не самое лучшее окружение дома, ни туманные перспективы по развитию в окружении инфраструктуры, ни удовлетворительная доступность общественным транспортом.
Если же стоимость квартиры была на уровне среднерыночной, то помимо цены, оценивалось и местоположение с окружением, и стадия готовности дома, и количество квартир на лестничной площадке, и обеспеченность парковочными местами, и прочие факторы.
Отдельно стоит выделить влияние такого фактора, как строительная готовность дома – для многих покупателей в 2016 г. он был на втором месте после цены. Чем выше он был, тем больше внимания было со стороны покупателей. Квартиры в новостройках, находящихся на последних стадиях готовности (отделочные работы, подготовка и сдача в эксплуатацию) выступали для покупателей выгодной альтернативой квартирам вторичного рынка жилья: они получали новую квартиру в достаточно короткие сроки. И при этом финансовые риски долевого строительства (затягивание сроков строительства, увеличение стоимости и т.п.) были сведены к минимуму.
В течение года постоянно увеличивался спрос на квартиры с отделкой, но по итогам года он так и остался неудовлетворенным — таких объектов практически нет на рынке.
С начала и по ноябрь 2016 г. ставка рефинансирования снизилась на 7% и установилась на отметке 18% годовых, а вместе с этим появились более доступные финансовые ресурсы для приобретения первичного жилья. Во-первых, банки предложили рынку кредитные программы с более низкими, чем в 2015 г. ставками, в том числе с особыми условиями для состоящих на учете в улучшении жилищных условий. Во-вторых, в 2016 году заработал и начал набирать популярность новый для белорусского рынка жилья финансовый инструмент – приобретение жилья в лизинг. Однако по итогам года нельзя сказать, что население активно привлекало кредиты под строительство и приобретение первичного жилья. И на это были объективные причины: неуверенность в стабильности завтрашнего дня и устойчивое положение белорусского рубля.
На фоне жесткой конкуренции среди застройщиков, в 2016 г. сформировалась новая тенденция. В борьбе за покупателя, многие из них старались предложить рынку не просто новый объект, а проект со своим имиджем и отличными от других характеристиками. Для разработки и реализации оригинальной концепции теперь приглашались архитекторы, дизайнеры, маркетологи.
В 2017 г. количество желающих приобрести новостройку меньше не станет. Фокус спроса будет сконцентрирован на домах классов «Эконом» и «Стандарт», продающихся практически готовыми. В то же время сохранится недоверие к проектам, предлагающим вступление в долевое строительство на этапе котлована.
Количество появляющихся новых проектов в течение 2017 г. будет минимальным, потому как абсолютное большинство проведенных в 2016 г. аукционов было для застройщиков неинтересными из-за больших обременений.
На начало 2017 года сформировались следующие цены:
По части ценообразования в 2017 году возможно снижение цен от актуального уровня лишь по отдельным проектам, а именно:
— находящимся на начальных стадиях строительства;
— реализуемым малоизвестными застройщиками;
— имеющими большие площади квартир (более 45 кв. м. однокомнатные, более 60 кв. м. двухкомнатные и более 75 кв. м. трехкомнатные);
— территориально расположенные в местах с недостаточно развитой инфраструктурой и транспортным сообщением.
При выборе новостройки будет увеличиваться вес такого фактора, как качественная составляющая дома: отделка мест общего пользования, продуманность придомовой территории (детские площадки, парковочные места), внешнее стилистическое оформление дома и т.п.
