.jpg)
Сколько стоит квадратный метр офисной и торговой недвижимости в столице, стоит ли ожидать падения цен, а также самые последние тенденции на рынке офисной недвижимости, выяснил Bel.biz.
Структура предложения офисных объектов в долевое строительство в марте 2015 года была представлена 24 бизнес-центрами классов «В» (14 объектов) и «С» (10 объектов).
По сравнению с февралем, мартовские средние цены предложения в разрезе классов качества снизились на 3% для класса «В» до уровня 1 880 USD/кв. м. с НДС и на 7% для класса «С» до уровня 1 660 USD/кв. м. с НДС. Минимальные цены предложения снизились с 1 550 USD/кв. м. с НДС до 1 380 USD/кв. м. с НДС по классу «В» и с 1 500 USD/кв. м. с НДС до 1 300 USD/кв. м. с НДС по классу «С». Кроме того, если ранее, цены долевого строительства офисов, как правило, оставались неизменными на стадии предложения покупателям и по факту заключения сделки, то сейчас, «дисконт» все чаще используется продавцами «долевки». В этом случае размер дисконта по каждой сделке долевого строительства оговаривается индивидуально и зависит от величины приобретаемого помещения, качества отделки, графика платежей, срока ввода в эксплуатацию и т.д.
В то же время ожидаемые покупателями цены находятся на уровне от 1 100 USD/кв. м. до 1 300 USD/кв. м. с НДС для класса «В» в зависимости от площади помещения и от 1 000 USD/кв. м. до 1 200 USD/кв. м. с НДС для класса «С».
Относительно рынка аренды офисных помещений, то в марте 2015 года уровень спроса по-прежнему не успевал за темпами роста объема предложения.
Средняя ставка предложения кв. м в бизнес-центрах Минска в марте 2015 г сформировалась на уровне 26,4 EUR/кв. м. с НДС для офисов класса «А», класса «В» — 17,3 EUR/кв. м. с НДС, класса «С» — 12,3 EUR/кв. м. с НДС.
По сравнению с февралем больше всего потеряли в цене офисы класса «С» — порядка 10%. В то время как класс «А» подешевел на 3%, а класс «В» 4%.
Вторичный рынок переживает не лучшие времена
Вторичный рынок офисной недвижимости Минска в настоящее время переживает не лучшие времена. Ситуацию усугубляют рекордные объемы нового предложения офисных площадей, переориентация бизнеса на рынок аренды, а также усиление конкуренции среди собственников на фоне растущего объема предложения на рынке.
— Покупательскую активность можно назвать слабой, но правильнее в наблюдаемой в настоящее время ситуации говорить скорее о ситуации, когда предложение значительно превышает предъявляемый спрос. Вследствие этого и кажется, что арендаторы стали менее активными. Так, в начале 2015 года объем рынка современной офисной недвижимости составлял порядка 735 тыс. кв. м. офисных площадей. К концу года ожидается прирост рынка еще на 23% или 170 тыс. кв. м. Белорусский бизнес, к сожалению, такими темпами пока развиваться не может. И поэтому для поддержания прежних темпов заполнения офисов, с учетом роста курса валют, рынок требует существенного снижения ставок, — сказал Bel.biz заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики «Твоя столица» Андрей Чернышев.
По его словам, приемлемыми для рынка в настоящее время средними ценами, обеспечивающими офисному помещению минимальный срок экспозиции, можно назвать следующие: для класса «В» — 1 700 USD/кв. м с НДС, для класса «С» — 1 350 USD/кв. м. НДС. При этом средние цены предложения в разрезе классов качества следующие: класс «В» — 2 070 USD/кв. м. с НДС, класс «С» — 1 800 USD/кв. м. с НДС.
На рынке торговой недвижимости назревает снижение цен
Несмотря на то, что сегмент торговой недвижимости для инвесторов является одним из самых доходных, в настоящее время объем спроса на рынке вторичной торговой недвижимости можно охарактеризовать как низкий. Рынок торговой недвижимости всегда характеризовался динамичностью, как ценообразования, так и миграционных процессов со стороны торговых операторов (арендаторов), что на первый взгляд может быть расценено как негативный фактор. Но лишь опытные инвесторы по опыту прежних лет знают, что в ситуации «падающего рынка» (а текущее состояние рынка отчасти можно охарактеризовать именно так) это позволяет собственникам торговых помещений более гибко, а значит и более результативно, управлять арендными отношениями, тем самым регулируя инвестиционную отдачу недвижимости.
Диапазон цен предложения торговых помещений в марте составлял от 1 000 до 5 000 USD/кв. м с НДС и даже выше, при средней цене на уровне 3 160 USD/кв. м. с НДС, что соответствует средней цене 2015 г. Снижение по сравнению со средней ценой предложения 2014 г. минимальное – порядка 2%.
Как и в случае с любым другим объектом купли-продажи, для торговых помещений на вторичном рынке большое значение имеет их состояние. Но все же решающим фактором, напрямую влияющим на ценообразование и определяющим прибыльность торгового объекта, является его месторасположение. И поэтому чем ближе к торговому объекту проходят пешеходные потоки, тем дороже будет его стоимость. А сейчас, когда жилищное строительство ведется в больших масштабах, наблюдается рост востребованности торговых помещений, располагающихся как в самом жилом доме, так и находящихся в шаговой доступности от него. Такие помещения позволяют размещать в них не только торговые объекты, но и объекты оказания услуг.
Основной мартовский реализованный спрос со стороны покупателей, впрочем, как и в предыдущие месяцы, был сформирован за счет торговых помещений площадью до 100 кв. м. Покупателям интересны и помещения меньшего метража, но в предложении их слишком мало, чтобы удовлетворить всю потребность рынка. И поэтому, при возможности помещения свыше 100 кв. м. зачастую разделяются собственниками на помещения боле мелкого метража и сдаются в аренду.
Торговые помещения, выставляемые собственниками на продажу по объективным ценам, долго на рынке не задерживаются. Остаются лишь те, которые были оценены собственниками с завышением цены. И впоследствии, цена на них все равно снижается до приемлемого для покупателей, а значит и рынка, уровня. При этом под объективной ценой понимается цена, соответствующая среднерыночному уровню цен сделок на помещения аналогичного качества (отделки, состояния, месторасположения) и метража.
Говорить о какой-то средней цене по рынку не представляется возможным из-за различий в характеристиках помещений. Но если рассматривать только качественные торговые помещения вне торговых центров (расположенные на достаточно оживленных улицах, не требующие дорогостоящего ремонта и т.п.), предназначенные для реализации непродовольственной группы товаров, то будущему покупателю необходимо рассчитывать, что их средняя стоимость будет начинаться от 2 500 USD/кв. м с НДС.
В текущей ситуации, когда предложение превышает спрос, продавцы вынуждены «реальным» покупателям предоставлять существенный дисконт – скидку по факту совершения сделки. Если ранее величина дисконта, в зависимости от площади помещения, составляла до 8%-10% цены предложения, то сейчас может доходить до 15%-18%. Но есть и такие продавцы, а их в настоящее время большая доля на рынке, для которых оперативная продажа торгового помещения не столь важна. Такие продавцы не снижают цены и отказываются от предоставления дисконта, компенсируя время ожидания покупателя, сдавая продаваемое помещение в аренду.
Рост величины дисконта при сохранении цен предложения на прежнем уровне – это та ступень развития ценообразования на рынке, когда необходимость снижения цен уже «назрела», но собственники еще не готовы «открыто» с ней согласиться. Эту степень развития можно назвать переходной – после нее идет снижение не только цен сделок, но и цен предложения.
Аренда торговой недвижимости: спрос не успевает за ростом предложения
На величину арендной ставки торгового помещения в первую очередь влияет востребованность со стороны покупателей торгового центра, в составе которого оно находится. Те торговые центры, которые вышли на рынок, имея грамотную концепцию, в настоящее время выступают в роли «законодателей моды» и трудностей с заполнением арендаторами испытают значительно меньше. Именно такие объекты и будут развиваться в среднесрочной перспективе. А те объекты, которые не могут похвастаться крупными потоками покупателей вследствие отсутствия концепции или располагаясь вдали от пешеходных потоков – вынуждены с целью привлечения арендаторов существенно снижать арендные ставки и предлагать прочие бонусы.
По итогам марта средняя ставка аренды на торговые помещения площадью до 150 кв. м., рассчитанная по предложению торговых площадей в торговых центрах, сформировалась на уровне 26 EUR/кв. м с НДС, что соответствует уровню февраля. Снижение по сравнению с январем составило порядка 8%, по сравнению с декабрем 2014 г. – 14%.
Если говорить о мартовских реальных ставках, сформированных по факту заключения сделки, то для торговых помещений площадью до 70 кв. м. они были на уровне 23 EUR/кв. м. с НДС (верхний предел 25 EUR/кв. м. с НДС), а для помещений площадью свыше 70 кв. м. но не более 150 кв. м. – 18-20 EUR/кв. м. с НДС (верхний предел 22 EUR/кв. м.). Сопоставив среднюю ставку предложения и сформированной по факту заключения сделки, получим среднюю величину дисконта на уровне 23%. Для сравнения, в конце 2014 г. ставки предложения держались арендодателями на высоком уровне, однако по факту заключения сделки дисконт мог достигать 30%.
Несмотря на существенное снижение арендных ставок, спрос на них продолжает оставаться низким. Спрос просто не успевает за ростом предложения – ожидаемый объем ввода торговых центров на 2015 г. составляет порядка 150 тыс. кв. м. торговой площади, что составляет практически +50% к существующему объему. В частности, снижение оборотов торговли, снижение посещаемости торговых центров вследствие снижения покупательской способности населения и постоянного роста цен, а также риски, связанные с нестабильностью обменного курса валют, вынуждают крупных сетевых операторов приостанавливать свои планы по развитию.
