Важно законодательно предоставить большую свободу частным застройщикам и инвесторам.
На февральском совещании Совета по развитию предпринимательства в Беларуси подчеркивалось, что структуру малого и среднего бизнеса следует изменить таким образом, чтобы он занимался направлениями, которые решают судьбу страны, среди которых важное место занимает строительство. Причем, вклад бизнеса в ВВП в 2015 году должен составить не менее 30%, еще через два года – 50%. Задача серьезная, но с чем придется столкнуться при ее выполнении?
— В строительной отрасли я работаю с начала 2000-х годов, — говорит директор и учредитель ООО «ТитанПроект», член Белорусского союза предпринимателей, Алексей Усенко, – и за это время ситуация в ней очень серьезно изменилась. С конца 90-х и по 2008 год, например, строить многоэтажные жилые дома было выгодно для частных компаний: отсутствовала зарегулированность, доходы населения были выше, да и с кредитами было проще. Государство все это время занималось строительством социального жилья с низкой стоимостью, и такие организации, как МАПИД, УКС Мингорисполкома, Минскстрой возводили его по госзаказам. Это были панельные дома определенной планировки, без улучшенных потребительских качеств. А частные компании строили здания с хорошей отделкой, свободной планировкой, реализовывались даже индивидуальные проекты. Правда, и стоимость квадратного метра в них была выше. До 2009-го года, то есть до первого «миникризиса», себестоимость квадратного метра в домах социального назначения была около 500 долларов за квадратный метр. И поскольку государство установило максимальную рентабельность 5-10%, то квартиры для населения продавались ориентировочно по 550 долларов за квадратный метр. У частных же компаний, которые строили жилье с более высокими потребительскими качествами, себестоимость квадратного метра составляла в среднем от 800 до 1.000 долларов. И, поскольку прибыль для них не ограничивалась, компании продавали жилье по 1.500 – 2.000 долларов за квадратный метр. А иногда стоимость квадратного метра доходила даже до 3 000 долларов, то есть строить было выгодно.
— Что же произошло после первого кризиса?
— Темпы жилищного строительства начали снижаться: частным компаниям стало труднее получать землю под объекты, их обязали строго соблюдать задекларированные сроки, и так далее. Поэтому возведением многоэтажных жилых домов занимались лишь отдельные фирмы, которые были уверены, что справятся с проблемами, поскольку имели, видимо, доступ к административным ресурсам. Ситуация осложнилась тем, что упали доходы населения, а себестоимость строительства уменьшить невозможно, ведь если компания строит квадратный метр жилья за 800-850 долларов, то она не может продавать его за 700 или 800! И поэтому доходы у частных компаний снизились, а жилые дома, построенные за последние год-полтора, не продаются и пустуют. Государство сняло с себя социальную функцию обеспечить всех нуждающихся жильем, на первичном рынке доступного жилья не хватает, кредиты выдаются с трудом, денег у населения нет, и поэтому жилищное строительство пребывает в состоянии кризиса, и непонятно, что с этим делать. Государство собирается строить арендные квартиры, пробует передавать госзаказы частным компаниям для того, чтобы те возводили жилье низкого потребительского качества. Но, с моей точки зрения, компаниям придется туго, поскольку им будут диктовать условия, стоимость и сроки.
Нарисуем, станем жить!
— Строительство невозможно без проектирования, выгодно ли им сегодня заниматься?
— Проектировать усадебные дома, например, невыгодно: это стоит от 40 до 70 миллионов рублей, а люди не готовы столько платить. Поэтому проектированием коттеджей сейчас занимаются, в основном, частные архитекторы за наличные деньги. Кроме того, есть две или три компании, которые продают проекты, в основном, польские и литовские. А мы занимаемся проектированием многоэтажного жилья, но это для нас – не основное. В принципе, этот вид проектирования тоже достаточно рискован по двум причинам. Первая – стоимость проектирования жилья определяется по государственным расценкам, а они слишком низкие, по сравнению с проектированием производственных, административных и торговых зданий. И второе: все, что связано с жильем, очень зарегулировано, и мельчайшие нарушения договорных сроков жестко караются.
— Выходит, что самой выгодной и быстрой возможностью обзавестись жильем, является строительство собственного дома своими силами без всяких проектов где-нибудь в пригороде?
— Не обольщайтесь: частное строительство начинается с получения разрешительных документов на проектирование, строительство, подключение к инженерным сетям, и так далее. И сразу же, на первом этапе возникают сложности, поскольку непонятно, какой перечень документов надо предоставить в тот или иной орган. То есть, когда начинаешь собирать документы, в каждой инстанции требуют еще кучу бумаг, которые нужно согласовывать и подписывать… Можно, конечно, воспользоваться правилом «одного окна», но исполком все равно пошлет вас по кругу собирать самостоятельно все необходимые справки и разрешения.
— И в какой срок это выливается?
— В Минске может растянуться на год и больше, а в провинции все происходит быстрее. Я, например, строю дом в Дзержинском районе, и даже там процедура в каждой структуре занимает от недели до месяца. Электричество удалось подключить за полгода, и я считаю, что это достаточно быстро. Но тут еще одна проблема: когда начинаешь строиться, то сталкиваешься с отсутствием сведений о том, кто в данном районе хорошо и дешево кладет кирпич, кто делает фундамент, кто подключает свет? И человеку приходится изучать газеты, Интернет, обращаться к соседям. Многие, чтобы сэкономить, нанимают за наличные деньги незнакомых «шабашников», и, в результате, их обманывают по качеству, стоимости и срокам.
Дело мастера боится?
— То есть мы возвращаемся к тому, что строительством коттеджей должны заниматься профессионалы?
— Конечно, граждане заключали бы с фирмами официальные договора, и это способствовало бы большему поступлению налогов в бюджет, более прозрачному движению денег, и так далее. Но проблема заключается в том, что частным фирмам заниматься строительством коттеджей неинтересно, поскольку заказчик не может платить деньги, необходимые для обеспечения их функционирования. Им выгоднее работать с корпоративными клиентами по безналичному расчету.
— Но ведь они же строят коттеджные поселки?
— Это очень маленький процент от всего частного строительства, которое существует в Беларуси. Коттеджные поселки вокруг Минска, построенные частными компаниями, можно на пальцах пересчитать, а стоимость квадратного метра в них не поддается осмыслению и достигает 2-3 тысячи долларов. Средний белорус не может себе позволить построить коттедж за такие деньги. Правда, их строительство прозрачно, централизованно собираются деньги, платятся застройщику или генподрядчику, оплачиваются налоги на прибыль, НДС, и прочие дополнительные расходы. Коттедж размером 150-200 квадратных метров обходится покупателю около полумиллиона долларов, а частник себе коттедж такой же площади может построить в 2-3 раза дешевле. Но когда строишь лично, то ничего официально не делаешь! То есть это дешевле, но намного хлопотнее и дольше.
А вот за рубежом система построена так, что человек, который строит дом, освобождается от ряда налогов, платит меньший подоходный, и поэтому строить официально ему выгодно. Тем более, что он может возложить ответственность на строителей за качество работ и гарантийные сроки.
— Но кто у нас покупает дорогие коттеджи?
— А это — обратная сторона медали: крупные, инвестиционные компании строят коттеджные поселки быстро, но сдают в эксплуатацию годами, и поэтому многие дома пустуют… Их покупают, как правило, иностранцы, россияне или же белорусы, имеющие большие доходы, в том числе белорусские чиновники.
— Что же, по-вашему, следует сделать государству, чтобы частным компаниям стало выгодно заниматься строительством жилья, и «квартирный вопрос» потерял свою остроту?
— Во-первых, надо законодательно предоставить большую свободу частным застройщикам и инвесторам. Ведь на практике получается, что даже если у инвестора есть 10 миллионов долларов, то «пристроить» их в Беларуси безумно сложно. С одной стороны, с телеэкранов звучат призывы вкладывать деньги в белорусскую экономику, а, с другой, — в исполкомах нет механизмов работы с инвесторами, которым трудно раздобыть информацию, связанную с получением земли, строительством, гарантиями и заключением договоров. Никто их в реальности у нас не ждет, и все к ним относятся, как к людям, которые мечтают обмануть государство. Но главное, повторяю, — необходимо предоставить большую нормативно-законодательную свободу строительным организациям и инвесторам. Это первейшее и самое необходимое условие
