title image

На рынке коммерческой недвижимости наблюдается переломный момент

Цены на аренду и покупку могут поползти вниз

На рынке коммерческой недвижимости цены застыли в ожидании перемен. Это касается, как офисной, так и торговой недвижимости. Небольшие колебания происходят за счет изменения структуры предложения в конкретный период времени, но в целом тенденция такова, что сохранять существующий уровень цен при ожидаемом объеме ввода в эксплуатацию новых объектов по объективным законам рынка и с учетом сложившейся экономической ситуации в стране, не представляется возможным.

По словам заместителя начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андрея Чернышева, в настоящее время наблюдается переломный момент, который с одной стороны характеризуется ростом требований к коммерческим помещениям со стороны арендаторов, а с другой – ростом «лояльности» продавцов и арендодателей. Ведь объем предложения на рынке, а значит и конкуренции, постоянно растет. И в большинстве своем, прирост достигается за счет современных, качественных объектов. Но при этом развитие и увеличение доходности белорусского бизнеса пока не может похвастаться аналогичными темпами. Поэтому, если экономическая ситуация в стране в среднесрочной перспективе не измениться в лучшую сторону, то вполне ожидаемо увидеть небольшое, постепенное снижение цен как на аренду, покупку, так и на строительство коммерческой недвижимости.

Офисная недвижимость переживает небольшие ценовые колебания

На данный момент на рынке долевого строительства современной офисной недвижимости Минска наблюдается небольшое колебание цен, что обусловлено появлением новых объектов и сдачей в эксплуатацию строящихся. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, средняя цена долевого строительства без учета классов качества строящихся объектов снизилась на 3% или на $75 за квадратный метр. В рассматриваемые периоды качественная структура предложения различна. Так, в августе прошлого года для приобретения по схеме долевого строительства предлагалось порядка 65% объектов класса «В» и лишь 35% класса «С», а в настоящее время данное соотношение составляет 57% и 42% соответственно. Специфика объектов класса «А» предполагает наличие единого собственника, и поэтому такие объекты не реализуются на рыке долевого строительства, а предполагают лишь последующую сдачу помещений в аренду.

Средняя цена долевого строительства современной офисной недвижимости в столице сложилась на уровне $2080 за квадратный метр с учетом НДС. В разрезе классов качества, диапазон цен предложения для класса «В» составляет от $1700 до $3 000 за квадратный метр с НДС при средней цене на уровне $2 270 с НДС, для класса «С» — от $1500 до $2500 за квадратный метр с НДС при средней цене $1820 с НДС.

— Стоимость офисной недвижимости на рынке «долевки» определяется множеством факторов, в числе которых этаж размещения помещения, площадь помещения, отделка, и даже вид из окна может поднять или снизить цену. Наибольшим спросом пользуются офисные помещения класса «В», представляющие собой своего рода «золотую середину» в соотношении «цена-качество», — рассказывает Андрей Чернышев.

Нужно отметить, что в 2014 года запланирован ввод в эксплуатацию порядка 156 тысяч квадратных метров современных офисных площадей, а в 2015 году этот показатель ожидается на уровне 200 тыс. квадратных метров.

По словам Андрея Чернышева, все больше застройщиков предпочитают не продавать, а сдавать в аренду офисные помещения. Об этом также говорят и цифры статистики: если в 2013 году на рынок долевого строительства вышли 13 объектов, то в 2014 году таких объектов было только 2.

— Спрос на аренду есть, но активным его назвать нельзя. Нужно понимать, что реальные доходы большинства наших компаний не растут большими темпами, поэтому те, кто хотел, уже давно заняли хорошие помещения, — сказал эксперт. — При этом белорусский бизнес, возможно, не так динамично, как хотелось бы, но все же развивается и расширяется, на рынок выходят новые компании, растут требования арендаторов. И все это обеспечивает различный по величине, но все же стабильный спрос на современные офисные площади. А вот величина его «реализации» зависит от ценовой политики собственников и арендодателей.

Так, в августе 2014 года средняя ставка аренды на предлагаемые офисные помещения сложилась на уровне 24,4 евро за квадратный метр с НДС, что на 2% ниже, чем в предыдущем месяце.

Средняя цена предложения аренды в столице на офисные помещения класса «А» составляет 34,2 евро за квадратный метр с НДС, класса «В» — 22,4 евро с НДС и 16,7 евро с НДС стоил квадратный метр недвижимости класса «С». Отметим, что реальная стоимость сделок может быть ниже заявленной в предложении, ведь чтобы удержать арендаторов в сложившейся ситуации, арендодателям приходится проявлять гибкость.

По прогнозам эксперта, не стоит рассчитывать на обвал цен, но если в эксплуатацию в текущем и следующем году будут введены все планируемые объекты, арендные ставки, в среднесрочной перспективе, будут характеризоваться отрицательной динамикой.

Если говорить про вторичный рынок офисной недвижимости, то с начала 2014 года цены застыли на месте, и покупательская активность заметно снизилась.

Средняя стоимость предложения столичной офисной недвижимости на вторичном рынке в августе 2014 года сложилась на уровне $2530 за квадратный метр с НДС. Помещения класса «А» в августе 2014 года не предлагались на рынке. Средняя цена квадратного метра помещений класса «В» составила $2740 с НДС, что на $40 ниже, чем в июле 2014 года. Средняя цена квадратного метра помещений класса «С» сложилась на уровне $2150, что на $50 ниже, чем в июле 2014 года.

Ценовой разброс на вторичном рынке офисной недвижимости, которая находится вне бизнес-центров, достаточно велик и колеблется от $1500 до $3800 и выше за квадратный метр с НДС в зависимости от месторасположения, площади, состояния и года постройки объекта. Еще дешевле можно снять офис без отделки в подвальных и цокольных помещениях – от $1200 за квадратный метр с НДС. Также присутствует предложение аренды офисных помещений в бывших производственных зданиях: цена здесь начинает от $850 за квадратный метр с НДС.

Самые дешевые офисные помещения располагаются в Заводском районе столицы, а самые дорогие – в районе проспекта Независимости.

В сегменте торговой недвижимости полный штиль

В августе 2014 года вторичный рынок торговой недвижимости по сравнению с предыдущим месяцем, показывает снижение цен предложения на 2% или на $60 за квадаратный метр.

Структура предложения современных торговых помещений, расположенных в торговых центрах площадью от 3 тысяч квадратных метров, в августе демонстрирует ценовой рост в размере 3%. Рынок торговой недвижимости всегда характеризовался более динамичным ценообразованием по сравнению с офисной недвижимостью.

Средняя цена квадратного метра торговой площади на вторичном рынке столицы в августе 2014 года составила $3320 с НДС, а средняя цена за 8 месяцев текущего года сформировалась на уровне $3200 с НДС, что аналогично среднему ценовому уровню 2013 года и на 10% или $320 больше средней цены предложения в 2012 году.

Стоимость торговых площадей вне торговых центров варьировалась от $1000 до $4000 с НДС в зависимости от состояния и месторасположения объектов.

Сейчас на различных стадиях строительства в Минске находятся 24 современных торговых объекта. Из них, до конца 2014 года планируется ввести в эксплуатацию 7 объектов суммарной торговой площадью порядка 68 тысяч квадратных метров.

Что касается аренды, то средняя ставка в августе 2014 года на торговые площади в столице сложилась в размере 32,3 евро за квадратный метр с НДС, а средняя с начала 2014 года – 32,7 евро с НДС.

По словам Андрея Чернышева, при заключении сделок стоимость, как правило, корректируется в сторону снижения.

Наибольшим спросом пользовались помещения площадью от 51 до 100 квадратных метров. Спрос на помещения площадью свыше 300 квадратных метров небольшой, тем не менее, он не удовлетворяется рынком.

Интересно? Поделитесь с друзьями!
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

Похожие статьи

Imaguru Video

Популярное